收藏 资本聚焦隐性刚需 养老地产摸索中前行

       中国社会的老龄化趋势越来越明显，仅宁波60周岁以上的老年人口就已超百万。据中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市42.8%的老年人拥有储蓄存款，预计到2030年，我国老年人的退休金总额将超7万亿元。于是，进军“养老地产”成为在深度调控背景下，房产开发商谋求转型的下一站。

　　但“养老地产”的风险大、责任重，回报的周期又很长，这让很多企业止步不前，已经先行一步的绿城去年建成了一个颐乐学院项目，但一直没有实现盈利。绿城颐乐教育投资有限公司总经理冯雨峰表示，颐乐学院的亏损都是由绿城集团来填补，学院一直在探索运营方式，但从目前的现状来看，很难实现收支平衡。

　　百万老人背后的“隐性刚需”

　　“养老地产”概念即将有一个正式的“宁波样本”宁波市迪赛控股集团有限公司董事长沙勇在2012宁波某论坛上宣布，迪赛位于东钱湖畔的养老地产项目即将在明年动工（占地面积250亩），另一个地处城西的养老地产项目也已在规划之中。

　　沙勇做养老地产的想法始于他的亲身生活体验。“我外婆和我妈妈一起住在老房子的三楼，外婆年事已高，下不了楼，我印象最深的就是，每逢周末，得知我要去看她时，她很早就趴在窗口，盼望能够早一点看到我”。

　　“婚后不与老人同住”成为当代年轻人的共识，而“生活在孩子附近”却成为父母和长辈们的期盼。另外，城市里退休、即将退休的老人有存款也有固定收入，改善居住的愿望越来越强烈，记者在这几年的住博会采访中了解到，老年人客群所占比例呈明显上升趋势，于是，“养老地产”也逐渐成为房地产市场上的“隐性刚性需求”。

　　“孩子都成家立业了，为了不给孩子增加压力，我们想找一个生活方便、交通便利、医疗配套健全的小区养老。”在此次住博会上，市民刘女士告诉记者，她和老伴关注房地产市场有一段时间了，这次特意到住博会选房看盘，但逛了一圈还没有找到心仪的楼盘。“要么就是缺乏医疗配套，要么就是生活不够便利。我们不想住老年公寓，而是想在一个有活力的小区生活，虽然白天还是需要和同龄人度过，但有年轻人的社区会有活力，也能带给我们更多的生活乐趣。”

　　宁波“养老地产”的发展历程

　　其实，早在七八年前，宁波市场上就有人试水“养老地产”。雅戈尔(600177,股吧)是宁波众多开发商中较早进入“养老地产”领域的，地处鄞州的雅戈尔老年乐园于2004年2月动工建设，总建筑面积73113平方米，总投资2.2亿元，并成为鄞州区的重点民生工程之一。这可以算得上宁波“养老地产”的雏形。

　　由于该项目比一般的商业住宅增加了公益性质，因此，在拿地时获得了政府的政策支持。但也正因为此，该项目也始终停留在“公益养老”的代建养老院的福利项目层面。

　　而据记者了解，时下不少宁波楼盘虽没有明确养老地产概念，但在后期管理中却明显增加对老年人的服务，这方面绿城地产开了先河。

　　去年2月，绿城地产推出颐乐学院项目，所谓颐乐学院项目,就在普通楼盘的基础上，增加一些针对老人的服务项目和措施，比如开办一些老年讲座、增加一些适宜老人的体育和文娱活动，甚至是为老年业主提供高品质的教育产品老年大学课程，从而提高并改善老人的生活品质，丰富老人的精神生活。

　　在过去的一年时间里，绿城已经在全国范围内开始筹建17个颐乐学院项目，其中就包括宁波绿城皇冠花园的颐乐学院项目。另外，绿城还将颐乐学院项目的筹建纳入到明年即将交付的宁波中心项目里。

　　真正的“养老地产”是啥样

　　在此次论坛上，国家住房和城乡建设部住宅产业化促进中心刘美霞处长描绘了一个未来适老化住宅的样板鞋柜的高度要达到1米，老人不用弯腰就可以拿到鞋；设置有独立而安静的空间，让喜欢单独睡眠的老人不受打扰；采光通风良好，地面材质防滑……这个“明日之家2012”样板房将在本月底举办的一场全国性的房交会上亮相。

　　论坛上，刘美霞反复强调，这套适老化住宅并不是强调老年公寓的住宅，而是强调以后每家每户都要留出改造成适老住宅的空间和潜力。

       沙勇的东钱湖养老项目也做了类似的规划，其中最重要的一项就是保证所有楼层和房间的无障碍设计，尤其是让担架、轮椅顺利通过。纵观宁波此前的房产项目，即使加大了电梯的容量，也只是为了方便运送那些体积大的家具，压根没人考虑过将电梯面积按担架的长宽来设计。

　　“养老地产”难在软件配套

　　在沙勇看来，“养老地产”在硬件上的规划并非难事，“只要多花点钱、找个好的设计公司就可以解决”。

　　难的是软件。一个好的“养老地产”项目，必然是能够实现“老有所养，老有所乐，老有所用”的老龄化需求的。

　　实现“老有所养”，就必须为地产项目配备良好的老年康复中心，解决养老产业人才匮乏难题成为当务之急，“在宁波，哪怕是照顾老人的保姆，工资都要开到3000元以上，具备专业知识的护理人员更是少之又少。康复中心的标准配备是每两位老人对应一位护理人员，因此，人才紧缺问题是一个亟待攻克的课题。”沙勇说。

　　“宁波的老年大学年年爆满，这说明老人们对集体生活和文化生活的渴望是非常迫切的，通过设立老年俱乐部，养老地产可以改变许多老人孤单的生活现状，让他们聚在一起找乐子；进而发掘每位老人的特长和专场，让他们在俱乐部里发挥余热，做更多有意义的事。”沙勇说。

　　但问题的另一方面是，“养老地产”如果要达到更深层次的“老有所乐，老有所用”，还需要建设大型的老年俱乐部等项目，这同样也要投入巨额成本。

　　在过去的一年时间里，绿城已经在全国范围内开始筹建17个颐乐学院项目，其中就包括宁波绿城皇冠花园的颐乐学院项目。另外，绿城还将颐乐学院项目的筹建纳入到明年即将交付的宁波中心项目里。

　　各路资本蜂拥“养老地产”

　　尽管迪赛位于东钱湖畔的“养老地产”项目，更具有针对性和“专业性”，也比其他甬企先行了一步，但从长三角范围来看，沙勇的东钱湖和城西项目的进度仍然慢了半拍。

　　事实上，长三角“养老地产”行动已在今年拉开大幕：4月，绿城地产董事长宋卫平宣布，将重兵布阵“养老地产”项目，并先行在乌镇试水养老地产，规划用地600多亩；6月，雅达国际控股有限公司投资兴建的雅达乌镇国际健康生态休闲产业园奠基动工，总投资超百亿；9月，总投资将达170亿元的平安养生养老综合服务社区桐乡项目正式启动；10月，由胡惠康、盛小木、徐国恒等回归浙商投资50亿元、以养老为主题的富春永安生态休闲综合体项目整体动工……

　　另外，中国平安、中国人寿、泰康人寿，绿城、万科、保利，社保、红杉、IDG……各路资本纷纷涌入这块最被未来看好的细分市场。

　　“养老地产”在摸索中前行

　　虽然由于种种原因导致“养老地产”在眼下已是炙手可热，但即使抛开软件配套难题不谈，如何赢利是所有投资者都绕不开的话题。

　　“事实上，"养老地产"的风险大、责任重，回报周期又很长，这是让很多企业止步不前的原因。”在涉足养老地产之前已经酝酿三年的沙勇分析说，“但老年人群体又是一个非常庞大的消费群体，据中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市42.8%的老年人拥有储蓄存款，预测到2030年我国老年人的退休金总额将达73219亿元。如果运营得当，从长远来看，它将是甬城房地产企业抢占细分市场、完成转型升级的最佳领域。”

　　而现实的情况是，绿城的颐乐学院项目一直都没有实现盈利，绿城颐乐教育投资有限公司总经理冯雨峰表示，颐乐学院的亏损都是由绿城集团来负责填补，学院项目一直在探索运营方式，但从目前的现状来看，很难实现收支平衡。

　　沙勇也坦言，东钱湖项目虽然离市区不远，但子女探望并不是特别方便，“更合理的模式是借鉴美国的模式，在大型社区里专门开辟一块老年社区，实现子女和老人在同一小区居住，但这样一来成本将更加庞大，眼下我们还在摸索中前进。”