收藏 写字楼租金猛劲涨 小公司不堪重负转租民宅

       “住改商”业主每月多赚一倍

　　商业、写字楼租金一路看涨，小公司无奈下只能转租民宅。市场有需求，自己可以多赚钱，自然有业主乐此不彼地将自己出租的房源“住改商”。然而，面对租赁双方均受益的情况，业内人士却表示隐患颇多。

　　发现 民宅变身写字楼 进出热闹

　　“好好的住宅楼，却越来越像菜市场了。”家住双井桥东南角百环家园的李女士向记者抱怨，自家对门最近出租给了一家摄影工作室，每天进进出出的特别闹腾。而据记者了解，不光是李女士对门一家，整栋楼，甚至整个小区，都充斥着形形色色的小公司、小门店。

　　同样深受“邻居”打扰的，还有双桥东路东一时区的业主杨先生，“一层特别容易出租给商业用，之前是个小传媒公司，现在改成理发馆了，天天那吹风机声烦得我够呛。”对于两年换了三个门脸“邻居”，杨先生表示特别后悔买了一层。

　　走访 悄然“住改商&rdquo 价格翻倍

　　随后记者走访一些普通中介公司，中原地产的置业顾问郭先生告诉记者，现在有不少普通住宅的业主非常愿意租作商用，因为价格比纯住宅用要贵，比如位于草桥附近的欣园小区，价格在5000元/月左右的大三居室，如果租作商用的话，月租金在1万元左右。

　　而双井附近麦田房产的店经理吴先生告诉记者，虽然登记时说明租作商用的业主并不多，但是可以看到周围公寓楼里有不少户是用作了商务办公。“好多都是被租户说服的，就是图能多赚点。”吴先生一语中的。

　　调查 租民宅缘于商业租金太贵

　　事实上，有需求才有供给。经过记者走访发现，业主将房源租作商用，主要是由于目前商用写字楼的租金价格过于昂贵所致，迫于底子薄、实力弱，部分小公司和个体户不得不将办公地点挪到住宅小区里。

　　仅以上述东一时区为例，据了解，该小区设有不少底商，同时小区内还有一个便民生活广场，广场内摊位充足，因此，无论是美容美发还是足疗保健，都有足够的地方可租用。但是，比较一下两者的价格，租一套小区内的96平米两居室3000元/月左右，商用翻一倍，即6000元/月左右，而一间100平米的底商，按照3元/平米/日，30天计算，月租金为9000元。如此比较，一年下来，租民宅的比租底商的能够省下3.6万元。

　　甲级写字楼租金价格上涨加快

　　即便是谈不上繁华的双桥地区，也出现如此大的差距，那就更别说繁华商圈的甲级写字楼了。

　　据北京中原市场研究部监测的写字楼数据显示，2012年9月北京甲级写字楼租金为406.06元/平方米/月（不含物业费），环比上涨0.91%，同比上涨20.86%。北京写字楼租金价格上涨加快。

　　已有6年多从业经历的小李见证了近几年北京写字楼市场的起伏。他说，2007-2008年，住宅市场最热的时候，写字楼和住宅价格出现了“倒挂”现象，那时候，商业地产的中介不好做，如今，这一状况已经出现根本性的变化。

　　睿意德执行董事张家鹏也表示，如今，住宅地产与商用地产价格倒挂的局面正在逆转，而目前的一轮商业地产热亦正是对2007、2008年商住倒挂的补涨。

　　专家观点

　　擅改用途违法

　　“住改商”存隐患

　　对于这种改变租赁用途的“住改商”，链家地产市场研究部分析师张絮表示，租普通住宅用来办公，虽然能够减少办公成本，但也存在一定的隐患。严格来看，普宅作为办公来使用，并不符合相关规定，并且也容易引发较大的安全和消防隐患。《北京租赁管理若干规定》中的第十九条中有明确规定：不得擅自改变承租房屋的规划设计用途。同时，普通住宅在出租时，也设有人均租住面积的上限。

　　另外，承租人需注意，根据工商部门现行办理执照有关规定，使用性质为民用的房屋地址不能办理执照。

　　而对于业主来说，在签订租赁合同时，务必要明确租客的使用用途。但由于这类客户的特殊需求，也会有业主缺乏安全意识，借此收取高租金，一旦发生状况，也是得不偿失。