收藏 厦门楼市或回归理性购房时代 平价周期将来临

     4月初，厦门版新“国五条”细则出台，被不少业内人士称为“目前最严的新政细则”，其影响已在逐步“发酵”，引来各方的热切关注。面对严厉的新政细则，开发商、房产中介机构该怎么应对这一波楼市严厉调控，关于楼市未来走势的诸多猜想成为了许多厦门市民茶余饭后的谈资。记者就此采访多位业内资深人士及购房者，从他们的观点中梳理出新“国五条”细则引发的楼市诸多猜想。

　　楼市

　　炒房时代结束？

　　如果你从未炒过房，在未来很长一段时间，你都将不再有这样的机会。

　　过去10年，楼市繁荣，得益于中国经济数十年的持续上行之后民众住房需求的瞬间释放，更得益于宽松的金融政策对资金进入楼市的“放纵与鼓励”。这一周期，开发商很容易搞到开发贷款，在“钱不是问题”的推动下，扩张成为开发商共同的冲动，大量资金进入土地市场又进一步推升了地价、房价。而低利率、低税负又刺激了民众资金大量从银行向楼市“搬家”，催生了中国特有的“炒房一族”

　　炒房作为财富增值的一种渠道，曾经造就了无数财富神话，并作为一种风险最低、最简单的投资增值方式而被广泛认知。其极致就是，房子不再是消费品，而异化成为了中国人的另一个银行。

　　正因为如此，政府对楼市的调控首先瞄准的就是抑制房地产投资，打击房地产投机。事实上，从二套房首付提高和限购政策开始，纯粹的投机客已经被逐渐驱离出房地产市场。

　　而厦门国五条细则中明文规定，“非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房”则将厦门的限购令再次升级扩围，一举把非自住需求的外地人来厦门买房投资，或本地人通过外地人资格购房的炒房之路堵死。

　　我们是否可以猜想，厦门的炒房时代已经结束！住房“去投资化”已经是长期趋势，而这是把楼市拉回理性稳健发展的轨道最关键的一步。

　　住宅交易、持有成本增加？

　　在国五条细则落地过程中，很多人原本最怕的就是“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”这一条，不少人抱着一些侥幸心理认为厦门不会真的执行。

　　当“靴子”真的落地后，厦门二手楼市的买卖双方都不得不正视20%税收的问题了。毫无疑问，如果这个制度严格执行，厦门二手房交易的成本将上升。对于普通购房者来说，买房和换房的成本将增加。

　　而当二手房交易成本上升，成交难度加大，业主持有住宅的时间和资金成本也将上升。

　　另一方面，20%的房产交易增值征税是否可以理解为中央为地方从土地出让的财政依赖中逐渐脱身的一种探索。我们甚至可以大胆猜想，接下来的一步是否就是房产税的全面铺开？让住宅的持有成本进一步加大，促使更多房源入市，投资客更加远离楼市。

　　平价周期将来临？

　　分析认为，经过多轮调控后，政府希望迎来的是一个楼市的“平价周期”。“平价周期”并不意味房价会下行或者说一成不变，而是说，房价会相对平稳些，中国经济的持续发展、国民收入的提升，将成为房价高低的决定性因素，这也与厦门提出的今年房价控制目标相印证。

　　健康的“平价周期”将是一个消费者真正主导的市场。个人对房子的长期投资肯定不会就此消失，因为从当前的经济形势来看通胀压力依然存在，在投资渠道狭窄的情况下，房产依旧是资产保值增值的选择。但短平快的炒买炒卖操作模式可能就此向市场说再见。

　　可以预测，投资者离场，消费品属性回归，自住性需求主导市场……经历房价飞涨、全民炒房的“黄金十年”之后，2013年，楼市或将进入以“价格平稳、自住主导”为特征的“平价周期”。