收藏 厦二手房打出避税牌 专家:5年且唯一房不省钱

     厦门“国五条”细则落地将近一个月，据中介介绍，4月份的二手房市场较3月份的“疯狂”相比，成交量有所回落，目前基本恢复平稳状态，不再出现购房量猛增猛减的情况。记者暗访多家房产中介发现，层出不穷的避税方法已经开始出现，但在实际操作中，避税并不一定意味着少花钱，有的还存在很大风险。

　　“5年且唯一”房源不省钱

　　在走访中，麦田房产的中介人员表示，长期来看，征收20%的个税很有可能会执行，到那时，“五年且唯一”的房源将会成为购房者的首要选择。

　　这种考虑使得此前业内盛传满5年且唯一房源的房价，因其稀缺性和避税的优势而使单价上涨。但记者在走访岛内外多家中介后发现，“5年且唯一”的房源也并不省钱。

　　品信房产厦门区域总经理张广胜也告诉记者，“由于‘五年且唯一’的房源少，同时不少购房者为了省钱，更倾向选择这类房源，就有可能出现房东“坐地起价”的现象，开出的价格甚至有可能比征收20%个税后的房源价格更高。”这样看来，“五年且唯一”的房源，即使免收个税，购房者在购房时，还应仔细对比各类房源税前税后的价格，再做出决定。

　　“阴阳合同”风险大

　　虽然20%的差价个税暂未执行，但二手房交易中，各种避税方法已经频频出现，其中，签订“阴阳合同”的方式最为普遍。所谓“阴阳合同”，指的是买卖双方往往不按实际成交价格签订合同，而是故意“做低”成交价，从而达到避税的目的。

　　品信地产张总经理向记者表示，“阴阳合同”涉及到市场指导价和评估价。通常情况下，送至房管局进行备案的交易房源，房管局将其与市场指导价进行对比。若发现该成交价低于市场指导价，将被退回并要求评估公司对其作出评估价，评估价若仍低于市场指导价，就以市场指导价为准征收个税，若评估价高于政府指导价，则以评估价为准征收个税。

　　在实际操作中，评估价与市场指导价往往所差无几，但实际成交的价格却比评估价高出许多。这种降低买卖合同标的合同称为“阳合同”。同时，卖家与买家另签一份呈现真实交易金额的合同，称为“阴合同”。这份“阴阳合同”签订后，就可适当避税。

　　拿湖里区某套二手房源举例，如其在房管局签订的买卖价格为16000元/平方米，但实际成交价格为20000元/平方米，这样每平方就有4000元的差价免征税收。在“新国五条”细则出台、二手房价格以及税收不断上涨的情况下，签订“阴阳合同”的情况更加普遍。

　　据荣居房产副总经理张爱民介绍，目前岛内外六区中，只有海沧区的二手房交易取消了政府指导价，全部以评估价作为交易基准。

　　不过，虽然“阴阳合同”能够避税，但由于这类合同大多都存在未经登记、很不规范、约定不明甚至只是口头约定等情况，不一定具有法律效应，履行过程中不仅很容易出现矛盾，还有可能存在巨大风险。