收藏 厦二手房买卖纠纷只增不减 如何规避3类交易风险

      昨天上午，厦门市中院举办“二手房买卖法律风险及其防范”座谈会。在会上邀请了政府房产部门的相关人员、律师以及法学教授，针对目前二手房买卖交易中存在的问题进行探讨。据了解，近两年来，厦门市中院所接手的涉及二手房买卖纠纷案件呈现只增不减的态势。

　　[现象一]

　　房产买卖协议在前，法院查封在后，买受人的权益如何保护？

　　案例：2005年8月30日，钟某与刘某签订《房屋买卖协议》，约定将房产转让给刘某，成交价为49万余元。合同签订后，刘某支付了46万余元的房款给钟某。由于钟某涉及民间借贷，该房屋在2005年11月被法院查封，导致房屋无法过户。刘某有可能面临房款要不回、房子过不了户的局面。

　　对策：引入第三方交易监管，保护买受人权益。

　　北京盈科（厦门）律师事务所律师王嘉鹏建议，在二手房买卖时，倡导一个第三方支付的平台。买卖双方达成意向时，先找一个第三方，买方将购房款转入这个第三方，到交易全部完成后，再由第三方将钱打入卖方的账户。

　　记者了解到，律师所说的这个办法在厦门早有实行，只是市民的积极程度不高。厦门市房地产中介行业协会会长曲荣昌说，早在前几年政府在推行交易协议网签的同时，就已提出交易资金要列入监管。交易的中间可以有个过渡账户，可以由中介机构开立，也可以找国有的担保公司进行担保。不过，是否需要这样的程序，前提是自愿，并不是强制性的，有时市民认为这样做比较麻烦，而且要收取一定的费用。

　　[现象二]

　　公证委托代理替代房产过户登记

　　案例： 刘某与严某签订了一份房屋买卖协议，约定刘某将房子以43万元卖给严某，但是双方仅仅依靠公证委托代理来替代房产过户登记。到2011年7月，严某以刘某代理人的身份，将房子卖给了沈某。2011年8月，刘某签署了一份《终止委托声明书》，声明自该日开始，终止对严某的授权。之后，刘某起诉到了法院，请求解除房产协议，并要求严某退还房产。但严某提出反诉，请求判令解除房产协议，还要刘某退还全部购房款以及差价损失等。由于纠纷的出现，沈某也未能实现合同目的，所产生的违约责任谁来承担？

　　提醒：做法有风险，一定要慎重。

　　据了解，由于房地产市场的火热，导致有个别购房者希望通过公证这种做法，先将房产交付使用，规避一些费用。厦门市房地产交易权籍登记中心监督检查科的陈晓林提醒市民，公证委托名为交易实为委托，通过这种手段进行房产交易存在一定的风险。

　　[现象三]

　　房产过户后，买方无法贷款，合同无法继续

　　案例：2009年5月，周某与张某签订《房地产买卖协议》，约定周某将房产出售给张某，成交总价为72万余元。签约后，张某支付给周某房款27万余元并实际接收了房产，接着装修入住，其余的房款通过贷款进行解决。但是由于张某的征信记录不好，导致贷款无法审批。这就引发了一系列的问题，首先要撤销交易，其次张某已经将房子装修，这笔装修款怎么办？

　　对策： 拟过户贷款同时操办。

　　中国工商银行厦门市分行法律事务部副总经理吴志芳表示，对于房产调控政策的变动，银行也无法预见。虽然银行可以先提供个人的征信证明，但是否发放贷款，征信证明只是一方面。厦门市房地产交易权籍登记中心二手房工作站站长曾井泉表示，目前他们也在酝酿二手房过户和贷款一并办理，提前审查买房人的能力。