收藏 厦门楼市严厉限购时期 什么样的产品才受欢迎？

       4月的厦门楼市，因为“国五条”细则的落地，正悄然酝酿着各种微妙的变化。目前市场上的产品主要包含三大类，一是适合首置和首改型的刚需产品，二是适合多次改善甚至终极置业的高端物业，三是不限贷不限购的商业地产，如写字楼、商铺、SOHO。这三类物业在新政下表现出不同的反应，甚至是呈现“冰火两重天”的强烈反差，那么，在5月的楼市中什么样的产品才更受市场欢迎呢？营销、产品及价格三者如何配合才能突破政策的“围城”，赢得成交量和美誉度？

　　刚需产品凭什么取胜？ 品质+配套+价格

　　4月初，厦门版“国五条”细则刚落地，第二天开盘的“中航城·国际社区”和“特房·黎安小镇”推出的房源供不应求，4月底，阳光城·翡丽湾、聚镇和海投·过云溪等楼盘开盘，热销再现，房源被一抢而空。购房者不禁想问，如此严厉的政策真的对楼市没有影响吗？

　　在走访中，多位业界人士表示，多次的调控已经让开发商和购房者有了较好的适应力，只要大家的心理预期没有降低，认为房价还有上升的空间，加上购房的刚性需求很大，一旦市场有相对充足的供应量，购房的热度就不会降低。也有业界表示，政策对刚需楼盘的影响还是有的，毕竟刚需人群对价格十分敏感，一旦看到房价有下行的可能，将很快陷入持币观望，因此，刚需楼盘要想在市场中崭露头角，性价比一定要高，要经得起比较，主要比的是产品品质、配套和价格，这可以从4月热销的几个楼盘中找到共同点。

　　随着岛内外一体化快速推进，从海沧到集美，从集美文教区到新城核心区再到集美北站，从翔安南部新城到同安环东海域，刚需盘遍地开花，涌现出许多热销楼盘，这得益于政府的规划和配套，也离不开房企开发品质的提升。中航城·国际社区从2012年面市以来屡次热销，尽管价格也在逐期上涨，可是追随购买的人群仍然络绎不绝，这是开发商的实力、产品品质和项目周边日益完善的生活配套给了购房者信心，与之相似的还有夏商·新纪元、龙湖·嘉屿城、阳光城·翡丽湾等楼盘。对夏商·新纪元新品很有意向的吴先生说，未来自己将会到软件园三期上班，将周边楼盘对比了一番，自己会考虑的要素包括交通、教育、生活配套和开发商实力等，这个楼盘挺符合自己的要求。在软件园二期上班的林女士告诉记者，她关注翔安的楼盘很久了，看着楼盘的价格在不断上涨，目前比较有意向的楼盘是阳光城·翡丽湾，离翔安隧道口很近，而且目前10000元/㎡左右的价格也在接受范围内。

　　因此，业界表示，只要综合品质、配套和价格这三个要素的高性价比刚需盘，都将在市场中保持热销。

　　改善型产品“大”有作为？ 圈层营销+房企实力+独特资源

　　和刚需楼盘相比，定位相对高端的改善型产品就没那么“幸运”了，经受的考验也更大。当新政下大量有购买力的外地购房者被“卡紧”，而不少本地购房者又因限购限贷等被限制购买资格，改善型住房产品的购买需求大大缩减，雪上加霜的是，不少满足购买条件的人群受政策的影响加重了观望情绪，这让新政下的“大家闺秀”们头痛不已。

　　不过值得肯定的是，大户型产品在逆市中迎难而上，主动出击，4月份纷纷推出圈层营销活动，如水晶湖郡邀请意向客户品鉴岛墅108，体验湖居慢生活，中骏·天誉在营销中心连续三周开展世界豪车品鉴活动，世茂海峡大厦成立“云鼎·名流会”，邀请名人胡润和百位富豪聚首厦门，谈论财富和富豪生活方式等。此外，主打养生度假的休闲地产项目，如泉天下、巴厘香泉等项目也加快推广节奏。

　　4月份，此类改善型产品真正入市销售的不多，大都集中精力在客户的维系和新客户的挖掘上，因此这些产品是否“大”有作为，还有待市场考验。相比刚需盘，高端项目在客户挖掘及营销上要更精细化，在产品打造上也应更突显差异性。“我们近期主要以小范围的圈层活动为主，如与EMBA合作、开展银行高端客户活动、高尔夫球公开赛等”，这是不少高端楼盘在挖掘客户上的共识，锁定圈层，重点经营。此外，在产品打造上，会突显自身的独特优势，或地段、或稀缺资源，挖掘教育、生态、水景、湖居等资源价值。

　　在政策影响下的较长时期中，高端盘挖掘自身独有优势的做法，会越来越明显，这也是最终打动购房者，使其打破观望的利器所在。

　　“不限购”商业借势突围？ 升值潜力+品质实力+运营模式

　　在投资投机行为被严打，外地购房者在厦购买住宅被限制时，住宅市场整体趋于平淡，反之，商业地产却有升温迹象。从4月份成交数据来看，与住宅成交持续下滑形成鲜明反差的是，非住宅产品的成交出现明显的涨幅。而根据成交的统计情况来看，除了一些楼盘的车位成交外，商铺、SOHO等发挥着很大作用。

　　业内人士对此分析指出，一方面，缘于政策的持续调控之下，一些较高回报率的商业项目会吸引资金进入；另一方面，市场上不限贷不限购商业项目推盘量的增多，也是重要的因素。

　　记者了解到，自4月份开始，厦门岛内鹭江道、五缘湾、枋湖、江头及海沧等片区，迅速涌现出多个综合体、写字楼等纯商业地产项目，不少住宅项目也借机推出商铺产品。如鹭江道的5A级写字楼项目“世侨·中心”在4月疯狂造势，并于5月1日开盘销售，推出限量级在售写字楼；五缘湾、机场等片区也陆续浮现如万隆·VISA广场、海天韵等商业新面孔，世茂·海峡大厦也在五一期间推出了高端SOHO新品“世茂·云鼎”，引起多方关注。可以说，这些项目将于5月之后，陆续面市或开盘销售，其将助力商业项目的推盘放量及需求释放。

　　记者在一些商业地产项目现场看到外地购房者的身影，他们中不少人因购买住宅受限而转战商业地产。在万禹国际广场的营销中心，来自三明的朱先生说，自己过去几年都是在厦门买住宅，今年资格被限制后只好转向投资商铺，他说投资商铺更加复杂，要考虑的因素更多，其中最需要考虑的是开发商实力、项目地段和运营管理模式，这与未来项目的升值潜力息息相关。