收藏 国五条满百日：新政似拳打棉花 几成空调

      自2月20日“国五条”出台至今，正好百日。百日新政效果如何？总体看，房价上涨的预期没有改变，因此有人称之为“空调”。在楼市博弈愈演愈烈之际，“国五条”将何去何从？未来楼市调控是否需要改弦易辙？

　　自2月20日“国五条”出台至今，已满百天，尽管房价环比涨幅有所收窄，但是房价上涨的趋势并没有改变，这与政策之初的预期相差甚远。

　　对于“国五条”的执行效果，住建部专家与国有大型房企高管在接受证券时报记者采访时均不愿置评，而赞同调控效果不理想的业内专家也认为还应进一步观察再说，可见调控仍处于敏感时期。

　　新政几成“空调”

　　由“国五条”及其细则引发的本轮调控，当时被认为是自2010年开始、2011年升级之后的又一次政策加码。特别是细则中对二手房从严征收20%个税政策，被誉为本轮调控的“杀手锏”并被寄予厚望。

　　然而在“杀手锏”的震慑下，整个3月都处在抢搭政策“末班车”的恐慌中。各地二手房过户大厅人满为患，有地方甚至出现了“离婚潮”，多个城市二手住宅交易量井喷。与此同时，担心税费增加的恐慌心理也挤压部分需求涌入新房市场，部分楼盘收紧或取消了原有的优惠政策，价格继续上扬。3月份70个大中城市，有68个城市房价环比上涨，创限购以来新高。

　　就在市场对各地细则充满期待之时，率先出台的广东版细则让人有些失望，随后陆续出台的北京、上海、重庆等三十余个城市的地方细则，除北京明确“20%个税”实施时间外，绝大多数城市只是重申了“国五条”细则的要求，有的地方干脆未提及。

　　“调控效果不太理想的原因是，20%个税在决策前没有广泛征求意见，决策后政府有关部门的细则没跟上，又没按国五条本身的要求解读清楚，没能正确引导预期，反而引起市场恐慌，结果适得其反、事与愿违。政府有关部门需要总结经验。”中国房地产业协会副会长朱中一说。

　　朱中一认为，税收政策是国家制定的，2006年国税总局的文件中，哪些仍执行哪些不执行，国家有关部门未向社会明确，因此一些地方执行中观望敷衍。“新政策应解读清楚，避免恐慌，国务院有关部门要通力配合，及时出台细则。”朱中一再次强调。

　　阳光100置业集团常务副总裁范小冲则认为，各地不执行的主要原因是“土地财政”，因担心执行后市场受到影响，地不好卖，税收少了，进而影响整个产业，而城镇化背景下各地都在竞争抢地盘，吸引项目和人才，因此地方政府才会阳奉阴违。

　　中国社科院金融所研究员尹中立对此表示赞同，“相比土地出让金的收入而言，征收的20%所得税在政府财政收入中的比重是微不足道的，如果因为征收住房交易的所得税而影响到土地出让金的收入，则是因小失大之举。”他说，因此，在政策执行过程中，地方政府对这项规定进行了“变通”，大多数城市对20%的所得税政策都采取了回避态度，即使是态度最积极的北京市对此也采取了“弹性”处理。可见，“国五条”中最具杀伤力的20%所得税政策的结局是“重拳打在棉花上”。

　　值得注意的是，“国五条”中唯一得到地方政府普遍执行的是房价控制目标，这几乎已经成为今年调控的主基调。为完成该目标，北京、上海、广州、深圳、合肥、厦门、沈阳在预售证审批环节严格限价，北京还拟通过从重征收土地增值税、土地出让采用“限房价、竞地价”方式来控制房价。

　　朱中一认为，虽然对房价上涨过快的城市，限价有合理性，但与市场经济规则存在矛盾。“一房一价之前一直有，北京这次是更严格执行，但根据《城市房地产开发经营条例》，商品房销售价格是由双方协商议定的。限价只能解决短期问题。在市场经济条件下，政府哪些要管，哪些要放，还需研究完善。当前，政府要在增加供应和防止土地价格过快上涨方面把好关。”朱中一说。

　　由于各地细则执行力度不一，经历了3月的市场井喷后，4月各线城市成交出现了不同程度的下滑，其中一线城市尤为明显，二三线基本平稳。而预售限价果然立竿见影，4月70个大中城市房价平均环比涨幅7个月来首次下降。

　　尽管房价环比涨幅趋缓，但同比涨幅仍在扩大，房价上涨预期未根本解除。地方政府的消极“执政”增强了房企对市场的信心，拿地热情再起，5月以来地王再现，上海、广州、长沙甚至10天内出现了3个年内地王。近期一二线城市拍卖的楼面地价，基本接近附近商品房的售价。

　　在朱中一看来，最近一二线城市地王再现，反映了拿地企业对未来市场预期乐观，但就全国而言，1~4月土地成交同比减少，说明了多数企业还在观望。

　　“买的不是限价房的地，却要限制销售价格，这是不合理的。”范小冲说，政府不让利，不可能降房价。范小冲认为，现在的房价数据是重压下的市场平衡，限价早晚会取消，未来一旦压力释放，需求还很大，房价还有上涨空间。

　　业内讳莫如深

　　在楼市博弈愈演愈烈之时，新一届政府对房地产调控却甚少表态，业内人士对“国五条”也讳莫如深。

　　证券时报记者发现，在最近的几次国务院常务会议上，除了3月27日提出“要继续搞好房地产市场调控，加快建立房地产稳定健康发展的长效机制”外，其余几次对房地产调控只字未提。

　　对于“国五条”的执行效果，住建部的一位专家接受证券时报记者采访时表示，“国五条”是上届政府制定的，不便过多评论，并拒绝回答有关“国五条”的所有问题。

　　当记者就“国五条”有关问题采访一位国有上市房企高管时，得到的答复却是“ 国五条现在太敏感，作为国企不便评论”。

　　同样，记者在某券商研究机构那也吃了闭门羹，拒绝回答的理由是，“国五条”有关问题超出了证券分析师的专业研究领域，更适合政府官员回答。

　　而面对记者围绕“国五条”列出的十个问题，万科公司也只给予了简单而官方的回复：“政策的出台印证了政府的调控决心。我们相信房地产调控是一个长期性的过程，支持自住需求、抑制投机投资性购房仍然是基本的方向。万科的策略是顺应政策导向，继续面向自住需求，坚持为普通人盖好房子 、 盖有人住的房子的理念，提高企业经营质量。市场是一个复杂的体系，短期内政策对市场会有什么影响，还需要进一步观察。”

　　政策是否加码？

　　“国五条”出台百日以来，并没有改变房企和购房人对未来房价上涨的预期，从执行最严厉的北京出现“日光盘”及一个楼盘几百套房源却有数千人排号可见一斑。

　　对于未来的市场预期，上海易居研究院副院长杨红旭接受证券时报记者采访时表示，虽然地方政府落实不力，但依然逼使市场出现短期调整，二三季度，市场将有所调整和振荡，尤其是成交量更明显一些，四季度成交量可能再度反弹。至于价格，二季度房价涨幅会减速，但不会那么快由涨转跌，年内全国房价总体振荡上行。

　　对于未来政策是否需要加码，朱中一表示，虽然“国五条”执行效果不理想，但放出信号对抑制投资投机是有警示作用的，如果其他条款都能跟进落实，如对中介的规范和预售门槛提高等，对今后的市场是有好处的。他认为目前不要急于再出新政，再观望一、二个月，看看细则具体落实情况和市场反应再说。

　　杨红旭也认为，“国五条”虽没被严格落实，但仍出现短期效果，经济低迷，不宜加大调控力度，观察至四季度再做决断不迟。

　　对于年内房产税将扩大试点问题，朱中一认为，要在总结上海、重庆经验的基础上，积极而又稳妥地推进。杨红旭表示，今年房产税扩大试点的主要方向是一二线房价较高的城市，南京等城市可能性较大。房产税全国铺开是方向，未来征收方式会像当前重庆和上海那样分税率征收。长期来看，重庆版本是大势所趋。但他同时指出，房产税并非抑制房价的神药，其作用机制较弱，但这是对中国住宅持有环节没有税的税制的完善。