收藏 名汇广场三度改旗易帜 商业地产鏖战中山路

     核心提示

　　沉寂相当长的厦门名汇广场，最近又变得热闹起来。

　　这源自一场轰轰烈烈的“收购”行动。自今年初天虹商场因租约到期不再续租后，有关名汇广场的走向，成为众人关注的焦点。时隔数月，名汇广场背后真正的接手者终于浮出水面——&mdash 一家来自上海的外资企业出资收购了这座商场，并宣称将于今年底重装后开门纳客。

　　新东家给名汇广场打出了“美食+旅游”的牌子。传闻中的俏江南、上海小南国、CK等高端餐饮及服饰品牌有望加盟，为其增添了砝码。

　　那么，在聚合了“商业地产近乎爆棚”和“成熟度较高的中山商圈”两大因素后，名汇广场能否重生？市场将拭目以待。

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　　一场收购

　　名汇广场被外企全盘买下

　　这两天，在莲坂开湖南餐馆的赵天德频频出现在厦门中山商圈的名汇广场。在赵天德看来，名汇广场刚易主，租金相对便宜。而最吸引他的，还是中山路“黄金般”的位置，“游客众多，做餐饮应该不会亏”。

　　但他同时又举棋不定。“名汇广场换过许多东家，似乎都没起来，以前入驻的餐饮店，后来一家家都撤了回去，不知道这次接手的东家实力如何？”

　　赵天德徘徊了一阵又回去了。在他身后，巨大的名汇广场正宣告重新装修。新东家曾在数日前对外发布消息称，如果进度正常，崭新的名汇广场将于今年元旦重新开业。“这将是个全新的商业综合体，有望开启中山商圈发展新篇章。”负责名汇广场招商的厦门奥食卡管理咨询有限公司相关人士告诉记者。

　　没有人怀疑这里的商业价值。这是厦门中山路重要的地标性建筑。资料显示，名汇广场占地超2万平方米，营业面积达10万平方米，从中山路到思明东路一侧，深度300余米，体量相当于世贸商城的两倍，与厦禾路上12万平方米的SM城市广场一期相差无几。

　　就在一年多前，处于“空窗期”的名汇广场，开启了一场有关收购的谈判。据悉，收购名汇广场的，是环球奥食卡商业管理集团，隶属上海活网集团。活网集团是一家集房地产开发、销售、经营和管理于一体的外资企业。去年初，活网集团与明升集团开始接洽，去年年中，双方正式签约，活网集团全面接盘后者开发的名汇广场。

　　对于这笔资产所涉及的交易金额的具体数据，厦门奥食卡管理咨询有限公司招商处负责人昨天在接受记者采访时称“属于商业机密，不方便讲”。不过，据知情人士透露，由于名汇广场此前多次经营不善，此番接手“肯定低于市场行情”。

　　收购完成后，2月28日，天虹因为合约结束，撤离名汇天虹。3月1日，狐狸城国际名品折扣中心代替天虹商场，亮相厦门中山商圈的名汇广场，以低折扣品牌作为卖点。这是新东家接手名汇广场后的第一个重大举动。

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　　前世今生

　　名汇广场曾易主两次

　　尽管新东家对外宣称将使名汇广场“东山再起”，但旧名汇广场曾经的波折，给商家留下了太多阴影。对于此番新东家全盘接手，是否会令名汇广场起死回生，业界看法不一。

　　据悉，当前横亘在名汇广场新东家头上的巨大阴霾，无疑是此前两次接盘者的失败经历。

　　事实上，在此番奥食卡美食城接手之前，名汇广场曾两度更换管理公司。首次招商，发生在2005年。当时，名汇广场还未交付使用，铜锣湾百货就作为首家主力店被引入。“铜锣湾百货在名汇广场被寄予的厚望，甚至超过了现在的天虹商场。”厦门一位百货业的知情人士告诉记者，2005年，铜锣湾百货被签约引入时，名汇广场一度命名为“名汇铜锣湾广场”。

　　尽管铜锣湾百货当时号称是“SHOPPINGMALL中国第一品牌”，但其内部经营已是千疮百孔。据当时的报道，自2005年以来，铜锣湾在全国各地的30多个连锁店已是危机四伏。

　　这波危机在此后半年左右时间里，开始不断扩散，波及名汇铜锣湾。当时，在其它分店出现的拖欠供应商货款现象，便频频发生在名汇铜锣湾百货。2007年9月，由于供应商屡屡退场，名汇铜锣湾百货无奈关门。

　　2008年6月，名汇广场签约天虹商场，但此次合作仅系加盟。四年来，天虹商场虽然为名汇天虹带去不少人气，但却未能盘活整座商场。记者此前曾多次走访名汇广场，在天虹商场经营期间，名汇商场内的数百家店铺，依然大门紧闭，鲜少人入驻。期间，皇朝古玩城曾一度高调宣布入驻，表示将引入上百家古玩商铺，但不到一年，却因管理不善等原因宣告倒闭。今年2月28日，天虹签约期限到期，也撤离了名汇广场。

　　尽管压力重重，但新东家似乎对未来充满信心。据厦门奥食卡管理咨询有限公司工作人员透露，收购后的名汇广场将主打“旅游+美食”牌，将规划部分闽台特产、伴手礼等。此外还会尝试引进部分高端餐饮业，如俏江南、上海小南国、健康煮等，“都可能会进来”。

　　“中山路70%都是游客，这是我们的主要消费对象。”该人士说。据悉，当前环球奥食卡城招商完成近50%。如果进度完成得好，有望在明年元旦重新开门营业。业界认为，至于此次新东家能否成功盘活名汇广场，那只能靠市场去检验了。

      ［寻医问诊]

　　中山商圈商场定位 应彼此互补

　　此前名汇广场的不断易主，让这座原本被看好的商业综合体，成为众人眼中的“烫手山芋”。事实上，追溯名汇广场发展路径，不难发现，除了其本身存在管理经营问题外，中山商圈内几大商城彼此之间缺乏互补性的定位，也是一道无法回避的桎梏。

　　一位知情人士告诉记者，名汇广场频频易主，很大程度上与开发商只顾卖铺、“管理不专业”有关。据此前名汇广场皇朝古玩城的经营者介绍，过去几任管理方对于接手这么大的一座商城显得毫无经验，“物业管理更是一团糟，各种费用乱收，多次闹到物价部门，最后导致多位商家撤离”。

　　而在中山商圈的定位上，厦门市百货同业商会会长黄福兴认为，现在中山商圈相当一个超级商城，主管部门有必要对整个商圈重新进行规划定位，让商圈内的不同商家都能找到自己的生存空间。作为厦门最老的商圈，兼具文化底蕴的同时，还应在提升商圈的档次上下功夫，而提升商圈档次，停车问题必须解决，这可以通过对整个商圈内的停车位统一进行调配，做到车辆易达、客人方便。

　　事实上，中山商圈所在地思明区政府一直在为改善商圈的软硬件设施，以及满足商家多样化需求而努力。据媒体报道，今年2月28日，中华街道办还组织涵盖中山商圈主要商户的协调会，意在顺应商家需求，让各方为共同繁荣中山商圈献计献策。

　　对于名汇广场乃至厦门中山商圈存在的问题，厦门大学经济学院经济研究所博士、副教授刘根荣在接受媒体时曾指出，中山商圈经营业态和经营模式缺乏创新，一成不变的经营业态与经营模式已难以吸引现代消费者；其次，中山路商业租金成本偏高，导致许多消费者感觉商品价格偏高、不实惠。三是公共设施短缺，没有配套的大型停车场；四是近年来新商业街区的兴起分流了客源。

　　刘根荣认为，从商家层面来看，必须创新经营模式与管理模式，提高服务质量，创造出自己独有的商业文化。从政府层面来看，则必须进一步改善中山路的公共设施与市场环境，同时引导“品牌化、高端化、特色化”的商家经营模式，鼓励世界品牌入驻，致力于将中山路打造成具有厦门文化特色的现代商业街区。（记者 叶子申）

　　集美大学教授林地球：

　　高租金与高档商场成恶性循环

　　中山路是厦门名街，中山路之于厦门就像南京路之于上海。但从现状来看，上海的南京路一直很繁华，厦门的中山路却逐渐萧条。

　　中山路现在的整体发展模式是有弊端的。这条路上高档商场太多，中低档消费场所却比较少，这就导致整条街的消费群体比较局限。

　　那为什么近年来中山路商圈越来越热衷于发展高档商场呢？根本原因就在于这条街的租金普遍太高，经营者出于盈利的考虑，不得不追求高利润，要实现高利润，就只好往高档去发展，久而久之，成了恶性循环。

　　但纵观全市，除中山路以外，不少地方都已发展为成熟商圈，消费者可选择的范围越来越广，加上中山路商圈停车不便，消费者就不一定都会到中山路商圈来消费。久而久之，自然会导致一些商场开不下去，只好关门大吉。

　　中山路商圈要想重拾繁华，应该从多样化的角度去发展，既要有高档货，也要有中低档商品，让整条街的业态丰富起来，自然就能吸引更多的人群前来消费。只有这样，中山路商圈才能越来越“活”。

　　要做到这一点，政府要发挥主导作用，不仅是在规划上要有整体考虑，更要想办法、出政策降低中山路的店铺租金，让不同业态都能在这条街上生存下去。比如上海的南京路，就是高中低档业态共同繁荣的。厦门应从城市管理的角度，保护城市名街。

　　标志性、差异化和公共服务

　　是综合商场未来走向

　　中华城企划总监 蔡宗基

　　目前大型商场在电子商务的夹击中处在一个转型时期。中华城处在中山路这个商圈，面向大量的游客，应该要建立起一个和鼓浪屿、中山路的联系，形成服务性的商业地标，才能有效带动游客的人气。另一方面，现在的商场应该不仅仅是一个消费场所，未来应该更多地举办一些活动、提供公共服务设施，使之成为周边居民、尤其是来厦游客的休闲娱乐亲子场所。这才是商场未来的发展方向。

　　商业地产要求很强的运营能力

　　万好国际集团副董事长兼执行总裁 江翔峰

　　开发商想要做好商业地产，需要很强的资质及经营管理能力。要做商业，店面肯定不能销售。店铺一旦售出，是无法做管理的，对店铺的规划和控制力就弱了，而将来想要重新启动统一的管理也是非常难的。

　　硬件条件没达到时

　　扎堆做商业有风险

　　福晟集团董事兼常务副总裁 何建华

　　当所有行内行外的人都开始做商业地产时，商业地产就可能会出问题。政府要做合理的规划布局，不要在人口、消费、经济等硬件没达到时就开始搞商业、综合体，到最后买单的还是开发商。

　［历史回顾]

　　从一家独大到七雄争霸

　　中山路商业体兴衰史

　　目前为止，中山路已拥有七处大规模综合性百货商场，若加上还未正式入驻的中闽百汇，则有八家。在今年的商业激战中，有的生意风生水起，有的则屡战屡败。

　　1987-2005：一家独大到三国演义

　　若要追根溯源，中山路最早的百货商场是成立于1987年的华联百货，它同时也是是厦门历史最悠久的百货店，不少厦门人的“电梯式”百货的印象恐怕也源于此。2005年，华联百货曾进行过一次大规模改造，以适应厦门日益提升的商场消费需求；2010年，其更名为夏商百货。上周，夏商百货进行闭馆重装，将于今年底以全新面目亮相。

　　华联百货当年的改造一方面是需要适应于升级换代的现代消费习惯，另一方面，与中山路大型百货不断增多的竞争压力也息息相关。1998年，巴黎春天百货落户于中山路华辉广场，同年底位于思明南路的大陆商厦建成投用；2001年10月，来雅百货中山店开业；遗憾的是，2004年4月开始，大陆商厦经营不善陷入停业状态，直到2005年9月，巴黎春天思明店进驻思明南路的大陆商厦，才将其再次盘活。这些商业体的陆续出现升级了中山路的整个购物档次，巴黎春天-来雅百货系坐大中山商圈的商业地产，使得中山路的高档百货业竞争变得白热化起来，也初步形成了中山路综合性百货商场的三足鼎立格局。

　　2006至今：群雄纷争，弱肉强食

　　2005年之后，中山路大型百货商圈的经营开始变得热闹起来。与以往数年间才出现一个新商业项目不同，2005-2009年可谓是中山路高端百货业爆炸的时期。

　　2006年，仅营业了一年多的巴黎春天思明店被来雅百货接手，来雅百货思明店于12月正式开门纳客，与其中山店相对呼应，形成一街两店的形势；2007年1月，名汇广场引进铜锣湾百货，与来雅百货中山店形成迎街对峙之势，可惜铜锣湾百货因经营不善，当年9月份便关门大吉，与此同时，位于思明南路的定位为女性主题商场的“老虎城”也于2007年底开业。

　　2008年12月，受到铜锣湾重创、静寂了一年多的名汇广场才与天虹百货携手，在原铜锣湾百货处开启名汇天虹。而就在11月，位于名汇天虹对面的来雅百货中山店却因经营不善而资金链断裂被查封，成为当时厦门的重大新闻。

　　2009年则是中山商圈里商业地产爆发的年份。3月，来雅百货思明店更名回巴黎春天百货思明店，经营至今。9月，南中大地广场开业，引进太平洋奥特莱斯等高端奢侈品品牌，走名品折扣路线。同月，位于老虎城对面的中华城也开始投入运营。2012年9月，位于中华城的高端百货美岁百货开业运营。

　　另外，天虹在今年2月宣布与名汇“分手”后，环球奥食卡介入经营管理，现在该经营方则将盘下整个名汇广场。此外，在今年年初，中闽百汇也宣布将入驻原来雅百货中山店，重新开业。