收藏 厦门四大综合体:规划相似定位趋同 谁的未来最美？

      近阶段，集美涌现出不少综合体。目前除杏林外，集美几个大型全新综合体已经全数集中在7月份亮相。

　　但一个还在发展中的区域是否能容纳这样爆炸性增长的综合体？这使得2013下半年乃至今后两年，注定是集美区的综合体争风弄潮的年份。

　　1个集美，4个新综合体

　　集美今年综合体频现，源于前两年的综合体地块密集出让。仅在去年，就有万科广场、中交和美新城、马来西亚IOI棕榈城三幅综合体地块出让。再加上早先出让的新城际广场、IOI园博湾以及位于灌口的凤凰花城，目前集美共有6个综合体地块在建或待开发。

　　这种密集出让导致今年下半年将有4个全新综合体项目扎堆入市。上周，万科广场首期产品推出性价比较高的小三房和四房，在月初，同位于北站片区的新城际广场售出第一批产品；而同位于集美新城核心片区的IOI园博湾项目以及中交和美新城也即将在八九月份推出首期产品。这四个项目架起今年下半年集美区综合体楼盘的竞争态势。

　　规划相似，主要面向刚需

　　在上述所说的几个已经推向市场的项目中，基本都建立起了综合高档商场、SOHO公寓、酒店、写字楼、商业步行街和住宅结合的基本模式，定位和业态也基本趋同。

　　针对现阶段的市场需求，这些综合体项目都基本规划为刚需以及改善性住宅，并以两房、三房的居家户型为主。像万科广场首期推出的90平方米小三房，其受欢迎程度很好地证明了定位成功。中交和美新城的首期产品也以两房、三房为主，辅之以少量四房尤其是高性价比113平方米的高利用率四房。唯新城际广场除了配备常见的两房、三房外，还规划有60平方米的单身公寓，进一步降低刚需购房门槛。

　　近三年内共有300万平方米供应量

　　IOI园博湾、中交和美新城、新城际广场、万科广场仅是今年下半年面市的楼盘，四项目总建面积超170万平方米。若加上未面世的凤凰花城与IOI棕榈城，则集美区新建综合体总量将达300万平方米，单商业面积就有120万平方米。

　　虽然这些项目的购买客群多为刚需，一定程度上能实现常住人口的增长从而带动综合体商业，但爆发式发展还是给综合体的持续发展带来不少压力。

　　根据市统计局上月发布的数据，截止2012年，集美区的常住人口约为60.7万人。如果加上上个月刚开业的集美万达广场，这意味着在未来5年内，集美区内光综合体项目的新增商业面积就将达到约127万平方米，新增人均商业面积超过2平方米，远超人均商业面积1-1.4平方米的合理值。

　　如此来看，除非集美区的常住人口在短期内实现翻番，否则这么多的综合体商业，必有经营不善者难以为继。集美综合体争霸战究竟鹿死谁手，好戏才刚刚开始上演。

　　[记者观点]

　　买综合体楼盘，一定要看人气

　　面对集美这么多的综合体项目，买哪里恐怕成为不少人头痛的问题。集美综合体项目多数体量巨大，现阶段又几乎都是一张白纸。综合体说起来好听，在描绘前景时，开发商必会呈现一个美丽的图纸，但综合体并不是建几座商场和写字楼就能完美呈现的，接下来的招商和运营十分考验开发商经营的能力。

　　在采访中，有业内人士表示，在购买综合体项目时，一方面要考虑开发商的开发实力，另一方面更要着重看该楼盘的人气，简单来说就是看楼盘的购买群体。如果项目卖得好，同时大多数客群为自主性的群体，那么对于综合体的商业和办公就有了较大的支撑，前景也会相对明朗。

　　集美四大综合体PK混战

　　都是综合体 该买哪里？

　　一时之间，集美的综合体有如雨后春笋般全冒出来了。无论是在杏林湾、集美学村还是在厦门北站，信手拈来的新开发项目似乎都是综合体。没错，综合体布局可以完善一个片区的配套，提升一个片区的人气，让这个片区快速繁华起来。

　　那么，这么多综合体，哪个更适合居住，哪个升值潜力更高？本期楼盘PK，让我们一起来看看近期集美最热的四个新楼盘：万科广场、新城际广场、中交·和美新城以及IOI园博湾各有什么优点与不足。

　　区位与交通：

　　北站略远，新城中心还得等

　　万科广场位于厦门北站南侧，距离岛内较远，驱车从SM前往需近50分钟的车程。相比开车，动车及BRT直达反而更便捷。万科广场所在位置是集美一大交通枢纽，除动车及BRT外，厦沙高速、泉厦高速等均环绕在项目四周，未来地铁也会途经此地。无论是进岛还是出省，都十分便捷。

　　同位于北站的新城际广场，位置在圣果路与圣岩路交叉口东南侧，南临建设中的长途汽车站与厦门北站主站房，与中骏·四季阳光相距不远，其交通资源与万科差不多。

　　集美新城片区中的中交·和美新城，北面与软件园三期相接，临近莲花新城项目。中交·和美新城的优势交通配套要属地铁一号线。未来，地铁一号线“诚毅广场站”及“软件园三期站”将分布在项目的两侧。

　　IOI园博湾是四个项目中距离岛内最近的一个，项目位于杏锦路与杏林湾路交叉口，园博苑的北门，紧邻中航城A区。沿杏锦路数百米上杏林大桥便可直通岛内，同时，项目就在集美新城中心区旁，几乎步行就能到市政区域。

　　记者点评：如果你开车从岛内去集美，厦门北站那叫一个远啊！但是，如果你想坐BRT或公交车出行，中交和IOI离BRT好像又有点远。是不是有点纠结！不过，如果跳出小岛思维，以后的居住生活完全依靠项目本身商业以及集美的综合体中心，则集美新城片区的两个项目虽然也还要等个三五年，但实现成熟的商业居住氛围可能更快一些。

　　配套与氛围：

　　中交和IOI项目明显胜出

　　万科广场与新城际广场所在的北站片区，配套相比于集美其他区域而言是稍显落后的。由于地理位置偏远，北站片区的人流量目前明显不足，许多商业配套进驻仍处在观望状态。

　　不过，随着两大项目的开发建设，北站片区的发展及人气聚集势会有一定的提速。结合厦门北站交通枢纽的优势，大部分人对其升值及发展潜力是十分看好的。

　　相比于北站片区，中交·和美新城和IOI园博湾两个集美新城项目临近集美文教区，坐享集美新城行政中心、杏林湾CBD、市民中心、诚毅书城、诚毅图书馆等公建配套，市政、教育配套完善，购物至万达广场也不过十余分钟车程。其中，中交项目北接即将投入使用的软件园三期，片区人气指日可待。IOI园博湾由于地处园博苑北门，园博苑及杏林湾景观便成为了IOI 独特的景观配套，与此同时，紧邻集美新城行政中心的生活和工作配套也是其一大优势，闹中取静，宜居程度更高。

　　记者点评：中交有软件园，IOI有园博苑，周边配套较为完善，各有亮点。而万科广场和新城际广场当前的周边配套还是比较不足的。虽然项目自带的种种商业以及休闲娱乐项目众多，不过目前还是规划图，还要等相当长一阵子。

　　规划与小区：

　　IOI胜在环境，其余胜在规划

　　万科广场总建筑面积71万平方米，是四个楼盘中体量最大的综合体，集大型购物中心、高端写字楼、高档商业、星级酒店、特色商业街于一体。目前开发建设6号地块为7个地块中唯一的住宅地块。但由于项目周边高速路、动车轨道及地铁环绕，未来小区的噪音及沙尘会成为影响社区宜居的一大弱点。

　　新城际广场总建筑面积42.46万平方米，拟建11栋高层住宅、2栋超高层写字楼以及大片商业配套，目前8#地块已开发出售，主要以高层住宅为住。

　　中交·和美新城总建筑面积为54万平方米，定位为地标性综合体大城。项目规划有超200米的白鹭双塔5A写字楼、五星级酒店、商业中心以及高层、洋房、别墅等住宅。社区内规划有公立幼儿园，未来业主小孩上学方便。

　　而IOI园博湾是四个综合体项目中，面积最小的一个，建筑面积不到10万平方米。该项目由6栋楼组成，其中1#、2#、3#楼为高层产品，4#、5#楼为别墅，6#楼为SOHO产品及大型商业。项目特有的建筑梯层设计，让园博湾户户可观景。规划有“新亚洲”绿化园林，绿化率在30%左右，与坐落在集美湖的位置相结合，相对宜居。

　　记者点评：新城际广场、万科广场和和美新城的业态组合丰富，自我造血功能丰富，业主所能享受到的生活便利度自然会比较高。IOI项目的主要亮点还是在于它的景观资源上，环境会比较好。

　　户型与价格：

　　新城中心低不了，北站有点贵

　　万科广场首批房源的主力户型为89-136平方米的二房、三房、四房，带装修，空间利用率比较高。首批房源起价10000元/平方米左右，高层达近14000元/平方米。而新城际广场是四个项目中推盘最早的楼盘。项目前期主推60-118平方米的一至三房，起价在10000元/平方米左右。就集美当下的房价水平而言，配套仍属空白的北站这样的价格还是比较贵的。

　　中交·和美新城首批房源价格还未公布。户型有十余种，以中大户型为主，包括89-143平方米的三房和四房，有平层也有复式产品。多阳台及挑空设计，从面积上看会比较划算。

　　而IOI园博湾首期将推出3#楼房源，价格尚未确定，项目定位整体会较为高端。项目户型涵盖86—120平方米二房、三房。三种户型设计方正、利用率较高，卧室带有凸窗设计，空间延展性会比较强。

　　记者点评：想买便宜的，北站是不二之选；想买配套完善的，中交和IOI自然略胜一筹。不过，无论是新城还是北站，楼盘单价都已经破万了。产品设计上，大户型也越来越多。这一方面可以说明集美的升值潜力和空间是不容小觑的，另一方面也说明了刚需族群可选择的楼盘越来越少了。小伙伴们，想买房还是该出手就出手吧！