全国楼市降价声一片，限购松绑救市传闻漫天飞。楼市要崩盘了？拐点来了？还只是一个假摔？在大环境下，厦门楼市将去往何方？同时买房人也很困惑，能不能买房？何时下手？一系列问题都在等待答案。连日来导报记者对厦门楼市进行深入调查，于今日推出《触摸楼市心跳》专题，从市场表现、房价命运、买房机会等角度进行梳理，探寻厦门楼市真相。
步入5月，厦门楼市又一次牵动购房者敏感的神经。
一方面，成交下滑的“坏”消息不断传来，另一方面，包括厦门在内的全国许多地方都纷纷放出了“限购松绑”的救市传闻。与此同时，“崩盘论”、“拐点论”等各种唱空声音也接踵而来，楼市走向更加扑朔迷离。
但在业界看来，厦门楼市还有与全国其他楼市不同的地方，在今年这4个月时间里，尽管开盘频频遇冷，成交持续乏力，但房价却一直很坚挺。“今年厦门楼市就像一部悬疑大片，目前让人很难看清走势。”厦门一位资深业界人士认为，当前厦门楼市正在处于一个调整期，现在是个量降价涨的阶段，就此谈论拐点尚早，有待进一步观察。
成交疲态价格坚挺
2014年对厦门楼市而言，显然已不是一个最好的时代，过去量价齐升的红火现象或许很难再出现。
在这4个月里，厦门楼市不仅没有迎来“小阳春”，相反，成交趋势站在U形反转的下降通道上。导报记者注意到，除了1月份由于备案放开导致成交急增外，从2月开始，成交量始终在低位徘徊。2月，厦门一手商品住宅成交1866套，同比去年下跌了38.82%。3月，厦门一手商品住宅成交2785套，环比虽然上涨了，但同比去年仍然下跌了60.78%。而在刚刚过去的4月，厦门一手商品住宅成交仅有1375套，环比下跌50%，同比下跌59%。不仅于此，今年五一假期，厦门一手商品住宅成交仅42套，同比去年跌幅高达九成，这也是自2008年以来的成交最低值。
在成交量不断下滑的同时，楼盘销售开始分化，冷热不均。岛内岛外楼盘同一天开盘，却出现不同的命运，如4月24日，岛内世茂湖滨首府、国贸新天地与岛外某楼盘开盘，岛内楼盘明显好于岛外楼盘。
实际上，自3月以来，以往那种“日光”、排队购房的现象几乎很少出现，楼盘去化明显放缓。导报记者统计近两个月的新盘销售情况发现，许多楼盘开盘时的去化速度已由往年的八成、九成，下降为五六成，甚至有的还不及两成。比如5月1日，岛外有两个楼盘开盘，但去化并不理想，据了解，推出的房源在当天销售时还不到两成。
尽管成交乏力，开盘频频遇冷，但房价却依然坚挺。国家统计局发布的3月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，厦门新建商品住宅价格环比上涨0.6%，超越北上广深，与南京并列全国第一。这是厦门房价环涨连续3个月位居全国第一，也是自2012年6月以来连续22个月环比上涨。而近日由全国房地产市场数据中心统计的《2014年4月全国城市房价排行榜前100名》也显示，4月厦门房价以21869元/平方米位居全国第4，同比涨幅达12.85%。
市场博弈再度上演
伴随着成交持续低迷，厦门楼市也宣告正式步入调整期。
新一轮博弈正在悄然上演。一方面，对后市的担忧，厦门房企纷纷加快推盘。5月1日，岛外两楼盘开盘，成交效果不尽如意，被业界普遍认为是蓄客不足匆忙加推。实际上，这也是开发商加快推盘节奏的信号。“厦门楼市已经出现下行迹象，我们必须加快推盘速度。”厦门某上市房企营销负责人告诉导报记者，既是为了完成集团销售任务，也是趁现在市场还没有太坏的情况下，加快去化是不错的选择，下半年行情谁也说不准。对此，保利地产厦门公司策划经理赵章程也表示，抢收上半年的节点，海上五月花计划在上半年清盘。而来自克而瑞房价数据监测也显示，4月商品住宅供应量为39.36万㎡，供应量环比上涨190.9%，创下了九个月以来的新高。
另一方面，购房者也对买房信心不足，观望情绪滋生。2月份全国一些地方楼盘的降价像是一场传染式的蔓延，到目前北上广深等一线城市也被卷入其中。降价潮成了压垮购房信心的最后一根稻草，厦门购房者开始观望，而且氛围进一步加重。“现在买房合适吗？”近期准备买房的林先生，每次遇到熟悉房地产的人都会询问这个问题。他告诉导报记者，外界降价的传闻漫天飞，购房信心开始动摇。目前购房者面临最大问题是，担忧买完房后楼盘会降价。
与此同时，在厦门市场成交疲软的情况下，近期关于“限购松绑”的呼声和传闻不绝于耳。“救市的呼声，也说明了厦门房地产市场确实存在比较大的销售压力。”厦门一位资深业界人士认为，开发商应该清醒认识到，从目前市场表现看，短期内厦门楼市将难以走出调整期。事实上，今年以来，厦门新增房源价格涨幅比较大，超出了购买者的承受能力，透支了客户的购买预期。对开发商来说，出于回笼资金和完成业绩任务，加快资金周转速度，就应该合理调整价格，随市场定价才是明智之举。
调整期买房有机会
房地产行业又一次站在风口浪尖上。厦门楼市也将难以独善其身，与全国其他城市不同的是，厦门是一个特立独行的市场。当全国许多城市，甚至北上广深等一线城市都卷入一场降价风暴时，厦门房价还依然坚挺。很大方面原因在于厦门市场供应量不足，在厦门开发的房企普遍都存在土地储备不足，房源存货量少的情况，他们都还没有降价的欲望，再加上土地拍卖一直居高不下，对未来存在涨价预期，因此开发商都比较愿意选择以牺牲去化速度来换取价格利润空间。不过，这对提升企业资金周转是不利的，因而接下来厦门房企势必会调整策略。对厦门楼市而言，新一轮的市场调整才刚刚开始。目前正处在一个量降价涨的阶段，这并不是拐点到来的信号。笔者估计，在目前博弈期里，如果市场成交仍旧还没有起色，接下来市场将会迎来量缩价降的第二阶段，开发商必然会调整定价，通过不同优惠力度来达到促销的目的。对今年有置业需求的自住购房者来说，其实大可不必一味观望，毕竟很多楼盘的供应量并不大，在价格可承受的范围里，你若不买，有可能就被别人买走了，从而错过一次绝佳的购房机会。
调整期有机会
这样买房更放心
在楼市上行的时候，购房者争先恐后涌入市场，只关心一个问题：“什么样的房子涨得快？”但当市场进入调整期，购房者纷纷陷进迷雾，无比纠结，关心的问题一箩筐：“要不要买”、“买了会降价吗”、“不买会涨价吗”……
事实上，现阶段的购房者，最需要关心的问题应该是“什么样的房子不用等”？
导报总结出现阶段购房攻略，告诉你哪些房子可以买，各位购房者，放下你的纠结，对楼入座吧。
降价概率小的楼盘
入手指数：★★★★★
这一条或许比什么“地段、配套、品质”之类来得更为实在。
现阶段，如果想买到最踏实最保值的房子，就必须先问这个问题：“有没有可能再降价？”
有人会觉得这是个高深莫测的技术活，其实不然，导报记者教你最直接的方法——“三量法则”：资金量、待售量、去化量。如果这个楼盘的开发商资金实力雄厚，待销售的房屋量并不是特别大，且此前开盘销售时去化率高，那么这样的楼盘降价概率小。
刚上市销售的项目
入手指数：★★★★★
购房者似乎都明白这个道理，新楼盘首次开盘时，可以出手。
纯新盘刚刚面市时，开发商都会谨慎定价，尤其是当前楼市观望严重，购房热度锐减，开发商需要好的销售成绩，就会合理定价，这个时候进入购房，或许就是一个好机会。
事实上，调整期新开盘的楼盘价格，是经得起市场和时间的考验的。回顾从前，“抄底价”往往出现在这个时候。
供不应求的区域
入手指数：★★★★
在供不应求的区域，或者供不应求的楼盘，我们往往可以看到房价较快地上涨。市场回调的时候，它们反而价格坚挺，保值性强。
正如岛内中心城区，杏林大桥、集美大桥桥头、海沧隧道口等热点区域的热点楼盘，我们几乎看不到它们有“涨不动”、“卖不动”的时候。而在市场调整期，它们甚至可以一枝独秀，这些房子同样也能经得起市场和时间的考验。
户型小、总价低的房子
入手指数：★★★★
在每一次的市场调价过程中，很难听到中小户型降价的声音。
中小户型产品，拥有总价低、需求大、接受度广、变现容易等特点，房价可谓持续坚挺。关注楼市的购房者会发现，同一个区域的楼盘中，中小户型的房子往往比大户型的房子卖得快、卖得好。即便是同一个楼盘，小户型的房子也一定最抢手，单价也比大户型的房子高。
市场向下的时候，那些“挥泪降价”、“急售甩卖”大幅降价的房子中，几乎看不到中小户型的身影。
贴上“稀缺资源”的标签
入手指数：★★★★
资源房向来是抗跌性较强的房子，这一点很好理解，物以稀为贵嘛。
在厦门，拥有岛内绝版地段，海景、山景、湖景、湾景等自然资源，重点中小学学区配套，或者是本身就较为稀缺的低密度产品，他们向来是房价的新标杆。目前，房价较高的区域或楼盘，都与以上任意稀缺资源沾边。正因为上述“标签”，要想房价下降就显得难上加难。
综合品质高的楼盘
入手指数：★★★★
综合品质高的房子，会让人找不到砍价的理由，降价空间小。
一个土地成本、建安成本、管理成本都高的小区，是很难降价的。纵观厦门二手房市场，品质高、口碑好的小区，价格往往高出同区域楼盘一大截，这种房子具有“牛市涨得快，熊市跌得慢”的特点。
购房时，应综合开发商口碑、楼房质量、布局规划、园林设计、物业管理等方面来判断楼盘品质。
开发商没有必要降价销售
保利地产营销部策划经理 赵章程
首先，从土地市场来判断房价走势。
从今年4月23日的厦门土地拍卖会来看，地块位置并不是特别好，但楼面价却不低，较去年第三、第四季度的土拍情况，呈现一个向上走的趋势。并且，5月14日即将拍卖的杏林地块，起拍楼面价近8000元/平方米，可以看出政府对土地市场的预期并未调低，市场信心体现在这里。
其次，从供需关系来判断房价走势。
上半年，市场供应量偏紧，目前市场存量如果全部推出的话，差不多半年就可以消化。当前，市场供需平衡，甚至是供应稍微少于需求。如果土地市场不够热，政府将减少土地出让，这样后续的供应量将会更少。
以上两点，正反映了目前的市场情况，1-4月份，成交量同比明显下滑，成交价格却有一定幅度的上涨。
所以，在目前土地市场预期未下调，供应偏紧，而去化又正常的情况下，开发商没有降价的必要。
急于买房的是给炒房客献爱心
现在拿现金急于买房的，只能说是帮那些炒房的献爱心，用黄金换砖头，不值得的。十年二十年前炒房炒店面还可以，现在的房市是别人把肉和汤都吃喝掉了，只剩下骨头架了，再去买房或店面有意义吗？
希望买完房了却一块心病
换房者 李先生
买房就是这样，谁也不知道什么时候该买，什么时候不该买。有住房需求的人，任何时候买房都是可以的。2008年便宜房子遍地都是，也不见得几个人买到了，2013年房子越涨越高，遍地可见的都是日光盘。回过头去看他们，买到房最终还是比较踏实的。
保险起见还是再观望一下
购房者 林小姐
不知道要不要现在出手去买，出手吧，怕真的降价了，后悔，不买吧，到时候价格涨了又会后悔。现在到处都是降价的声音，心里没底，手上的钱又不多，还是再等等。