收藏 从快速销售到快速开发 厦门楼市进入快时代

      在厦门，适当放慢脚步是一种习惯，也只有这样才符合其慢生活的城市格调。不过，厦门的房地产市场却正在打破这种习惯。

    随着房地产调控的持续影响、限购时代的到来，资金周转成为房企绕不开的话题。而事实上，自去年年底以来，以快速销售为主的策略在厦门各大房企中蔓延，继而成就了今年以来楼市成交屡屡上演登峰战的事实，大部分房企也在快速销售中实现了资金的有效回笼。有趣的是，当房企快速销售带来颇佳的销售业绩之后，人们发现这种快速销售有了降温的信号，与此同时，另一种策略快速开发却悄然兴起。

    快销售 以价换量少量多推

    自调控伊始，房企无论大小都面临着选择，是放弃部分利润以低价销售快速去化实现资金的有效周转，还是按兵不动且行且看，等待市场的转向？事实证明，那些选择前者的房企走在了市场的前端。

    去年底，源昌君悦山等厦门一些楼盘开始主动调整价格，降价销售，该楼盘当时价格相比降价前每平方米下降了数千元之多。降价赢得了购房者的认可，今年以来，源昌君悦山多次开盘均以惊人的成绩去化。

    除了在售楼盘降价销售，市场上也出现了一些新开楼盘实行以低价入市的策略。去年底，禹洲中央海岸以6888元/平方米的起价入市，均价仅在8000元/平方米左右，这在当时被认为是集美片区的底部价格。事实上，禹洲中央海岸的低价策略也是禹洲地产快速销售的战略之一。在这种策略之下，今年以来，禹洲旗下的厦门多盘联动放价销售，均取得不俗业绩。今年前三季度，以厦门为重要市场的禹洲地产以合约销售51.48亿元的成绩，超额完成了全年的销售目标。

    与此同时，市场上还出现了一些具有“短平快”特征的项目。如住宅莲花新城、中骏四季阳光等。这些项目都以快速销售的策略在当时的市场上引起了阵阵热潮。中骏四季阳光三次开盘均当天售罄。对此，中骏置业营销总监邓绪杰表示，这与项目的自身定位有关，产品高质低价赢得市场青睐。

    快开发 拿地起半年即卖房

    随着房企们快速销售策略的实行，厦门楼市在过去的三个季度上演了一轮轮的成交登峰战，成交数据屡创新高，楼市也逐步进入上升通道。继而人们发现，这种快速销售有了降温的苗头。

    “快速销售的目的是为现金流，现在现金流有了，这种策略自然被收缩。”一位业内人士向导报记者分析，房企这个时候收缩策略在情理之中。但同时也应注意到，现在的房企远比调控前要理性得多，不一味追求高利润，也不会在市场向好时大肆掉头提价。事实上，在政策尚存不确定性因素的情况下，一些房企的快速销售策略仍将持续。

    “快速销售与项目的定位有很大关系，那些定位中低端的刚需盘，就需要这种快速销售的策略。”邓绪杰说。而福建中联盛房地产开发公司营销部策划经理赵章程也表示，快速销售与市场密切相关，但毫无疑问的是，那些中小户型产品更适合快速销售。显然，中小户型产品未来仍将占据不小份额。

    不过，导报记者发现，如今比快速销售更引发关注的是，房企的快速开发策略。

    今年6月，备受关注的龙湖地产入厦，开发灌口一幅400亩的地块。该地块已于8月开工，并于国庆前确定项目案名为龙湖嘉屿城。龙湖地产表示，项目预计明年初面市。也就是说，在拿地6个月后，项目即实现销售。与此同时，6月另一入厦的福州房企阳光城集团也宣布，项目将于12月底面市，从拿地到销售的间隔也为同样的6个月。于是，几乎一时间，厦门楼市进入了快速开发时期。

    “快速周转的出现与很多因素有关，包括市场、政策、企业战略等，龙湖与阳光城均为首次进入厦门，而且都是以区域型公司为发展目标，快速开发只会是他们的第一步，接下来还要卖好第一批房源。”一央企开发人士对导报记者说。

    事实上，导报记者不久前参加了上述两大房企的溯源之旅，对两大房企的战略思维有所了解。在龙湖地产的战略布局中，厦门是其进军华南市场的又一重要城市，快速开发有利于其战略布局。值得注意的是，快也是龙湖地产的一贯风格。而阳光城集团则明确表示，闽南市场是其全国三大布局走向的重要一环，厦门又是这一环中的重要城市，将发展为区域性的公司，快速开发和销售是必然的选择。而据悉，接下来，阳光城将实现在厦门开发两到三个项目的目标。

     双快 厦门楼市在提速

    纵观厦门楼市的发展，能够实现半年销售的项目和房企并不多见，令人印象深刻的是2011年的万科和2010年的万达。前者作为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司，高周转也就是快是其制胜的法宝之一。而作为国内商业地产的龙头，万达速度已成为业内佳话。

    2010年，万达的进入，让厦门见证了国内商业地产龙头万达的开发速度。湖里万达广场在奠基开工后三个月即实现商铺销售，5个月实现soho销售。快，成为当年的最热门话题。2011年，万科拿下海沧地块打造其全国第二十二个万科城，时隔半年之后，项目即公开。人们再次见证了万科的快。

    2012年，在房地产调控的大背景之下，厦门多数房企选择了快速销售，以应对对现金流的要求。而龙湖和阳光城等房企的进入，加上此前风声不小的同样以高周转为特征的恒大即将入厦，将厦门楼盘面市的时间拉快，厦门楼市真正由快速销售走入快速销售和快速开发双管齐下的快时代。

    对话业内

    保利赵章程

    快速周转带来产品创新

    快速周转与企业的资金实力、股东对回款的要求和项目的产品定位以及市场等因素有关。出现快速周转是相应企业针对自身的状况做出的相应反应。从目前来看，在厦门实现快速开发的都是一些大型的有实力的房企，他们带来的是产品和营销手段的创新。创新的产品如万科的精装系列产品、龙湖的园林景观等；创新的营销手法如区别于本土实力房企占很大一块的老带新销售，外来品牌房企另辟蹊径，像中海的团购等。

    中骏邓绪杰

    快速开发是好事

    不同的项目对现金流有着不同的要求，就像同一个项目中也会有不同现金流要求的产品一样。一些楼盘从一开始就是快速周转的项目，而一些楼盘则不适合。事实上，一些外来房企带来的快速周转策略对该区域的房企有着积极的作用，是好事。一些人担心快速开发带来人们对产品质量的担忧，事实上没有必要。快速开发正是基于房企的实力，是房企按照房地产开发规范，对开发建设工程与周期进行合理执行和管控的结果。在规范下建设的质量没有必要去担心，购房者还能早些享受到快速交房带来的品质生活和相关开支节省。反而是那些工程一拖再拖的项目可能存在一些问题。