收藏 厦门满城尽推综合体 多城市中心呼之欲出

        建筑大师勒·柯布西耶说，每座城市都需要带领步入国际化的都市综合体。厦门显然正朝着这个方向大步迈进！ 本月，厦门高频率地举行了四场土地出让会，13幅地块均成功拍出。其中最抢眼的是10月23日中交集团砸13亿夺集美新城40万平方米总建的综合体，以及一周之前，万科以15亿元拿下北站片区总建面积71万平方米的“巨无霸”，而海投拿下两块总建面积43万平方米的海沧商业办公综合体。

　　有人由此推断，土地信息显示厦门已迈出单纯出让住宅或商业办公酒店用地的时期，而进入综合体建设的新阶段。按此规划发展，几年之后厦门将呈现“满城尽是城市综合体”的景象，分布于厦门各区域，尤其是岛外各区的综合体项目将成为人们追逐的“生活主场”，以厦门岛内为城市中心的单一格局将被打破，取而代之的多城市中心格局。

　　厦门“造城运动”进入井喷期

　　土地出让信息最能显示一个城市的规划建设走势。据统计，2006年—2011年厦门综合体项目出让总建筑面积高达620万平方米。而今年下半年，厦门拟出让的城市综合体用地就达11幅，算上9·8土拍上被马来西亚企业拿走的集美新城核心区40多万平方米总建的地块，在最近的一个半月内，已出让了约200万平方米总建的综合体地块。接下来，还有数块大规模、位置条件较好的综合体项目，包括岛内湖滨南与湖东路交叉口西南侧30万平方米的绝佳地块等待价而沽。

　　开发商不玩综合体可能会“out”？

　　买卖要一个愿打一个愿挨。除了政府的大力助推，开发商的积极捧场也是厦门城市综合体能够热起来的原因。一位业内资深人士坦言，湖里万达广场开业带来的示范效应，让不少开发企业看好综合体在厦门的市场发展前景。

　　厦门某房地产企业副总张先生则揭示了更深层的原因，以欧美国家的发展经历看，城市综合体是城市化进程的必然产物。中国的城市发展到今天，新的纯住宅用地将越来越少，这从厦门这几年的土地出让情况已能看出，比如岛内思明区一年几乎都推不了一两块纯住宅用地。深圳更是如此，每年的新楼盘已不超过50个，反而是旧城改造催生了很多城市综合体。所以，不论是新城开发还是旧城改造，未来城市综合体将占据城市开发建设的主流。而对于开发商来说，抛开宏观调控等影响住宅市场的政策因素，未来如果不会“玩”城市综合体，都有可能被边缘化甚至淘汰。

　　况且，住宅开发是一锤子买卖,不论是开发商或者政府都很难从中获得后续的经济或社会效益。相反城市综合体所带的商业、酒店、写字楼等业态将带来持续的经济效益，这更让开发商愿意冒险一试。

　　“这一切的前提都是这个城市综合体要能够持续运营成功。”张先生说，“城市综合体之前很多开发商不敢‘玩’，就是因为其开发运营的难度大，而且相关人才稀缺。目前厦门拿综合体项目的都是实力雄厚的开发商，可其中不少都刚接触甚至未做过综合体项目，包括万科此前也没有已投入运营的城市综合体项目，但这恰恰是开发商因应市场转变开发模式的信号。”

　　六大综合体助力集美新城再提速

　　未来将催生居民新生活方式

　　短短一个半月时间，集美新城的城市综合体项目开发就增至6个。业内人士刘先生认为，这无疑会让集美新城的建设发展大大提速，因为城市综合体往往会成为拉动城市发展的重要引擎和加速器。

　　“我们常把城市综合体叫做‘城中城’，而集美新城的城市综合体项目开发过程也是集美的城市化进程。”刘先生表示，它们带来的不仅是城市的发展，更将是人们生活方式的改变。

　　设想一下这样的场景吧:走出自己家，对面就是单位所在的写字楼，下班后，在楼下就可以逛商场、购物、吃饭、喝咖啡，还可以带孩子到儿童乐园玩耍……整个工作生活圈，都在步行几分钟的范围内，或者至少，周末到附近的城市综合体感受一整天的一站式消费服务。厦门市民，特别是集美居民，你准备好了吗？

　　思考

　　集美能承载多少城市综合体？

　　当城市综合体大力推进时，一个城市或一个区域能承载多少个城市综合体也成为了关注的话题。根据统计资料，集美区是厦门市六个行政区之一，总面积276平方公里，现有常住人口58.1万人、户籍人口22万人。而根据规划，到2020年，集美将实现全区城市化水平达到85%以上，城市建成区面积100平方公里，人口规模达100万人。

　　对此，本报记者特别专访了商业地产资深专家，深圳市仲华行房地产顾问有限公司总经理唐瑾，他表示，“城市综合体和人口规模之间并没有简单的换算公式，我们可以看一些常用商业地产指标:比如人均商业面积高的像上海为1:1.2，即100万人口的城市，一般能支撑120万平方米的商业面积；二线城市为1:0.8；三四线城市为1:0.6；而一个10万平方米的购物中心需要10亿元的营业额来养活。

　　再以深圳为例，深圳市区约有四五百万人口，目前运营的城市综合体有七八个。若按此换算，100万人口能够承载的大型综合体大概也就两三个。但集美新城的城市综合体与深圳成熟市区的城市综合体无论从所处区域还是功能定位都不同，其作为集美新城城市化进程的一个重要组成部分，自然不能用现有人流量来考核。不过，竞争肯定存在，对这些综合体的要求也必然更高。”(记者 赵馨 黄毅辉)

　　【点评】

　　厦综合体地块尚在低价位

　　开发商介入仍需谨慎

　　笔者认为， 总体而言，厦门的城市综合体发展仍处于起步阶段，故目前厦门出让的综合体地块平均地价均较低，这同样是催生开发商开发“综合体热”的一个重要原因。由于城市综合体的体量都比较大，又往往备受关注，因此很容易拉动一个区域土地价值和区域内住宅价值的提升以及区域内公共交通系统的升级。所以，城市综合体往往会成为拉动城市发展的重要引擎和加速器。综合体的“高热化”是大势所趋，是一个动态的过程，它伴随着城市的不断建设而发展。

　　但一个城市综合体的成功，除了项目本身对市场的定位与把握之外，运营商的实力与态度是关键。一旦操作失败，不仅会有损于城市形象、滞后城市的发展，更容易成为烂尾项目，拖累开发企业陷入困境甚至破产，所以开发商介入城市综合体项目必须有十足把握和十分谨慎。（文/林赟弘）