收藏 改善型房源占比放大 第4季厦门楼市抢客大战上演

       历经国庆两周的集中放量之后，市场进入小憩调整阶段。经历了前半月的高成交态势后，在新推房源价格走高的形势下，购房者的购房意愿有所回落，进入十月第三周（10月15日~21日），厦门住宅成交660套，7.7万㎡，成交面积环比下跌四成多。

　　不少业界表示，随着十月之后更多在售楼盘改善型房源的供应，加之价格的推高，使得很多购房者进入短暂的观望，市场高成交态势势必不可延续，一场新的客户争夺战即将上演。对刚需购房者而言，选择面将进一步收窄，在这种情况下，刚需购房者置业心态更加平稳，理性置业渐成市场主流。

　　市场 改善型房源 供应占比加大

　　银十前半月，厦门住宅保持高位成交，共成交2665套。不过经历国庆前后两周的集中放量之后，市场进入小憩调整阶段，供应放缓、推盘减速。鲜有新房源在第三周面市，使得本周住宅成交量出现大幅下滑。第三周，厦门住宅成交660套，7.7万㎡，成交面积环比下跌42%。

　　不过短暂的平静之后，后市新的房源即将迎头赶上。据悉，包括禹洲尊海、中央海岸、芸溪溪湖尚景等盘的后续优质房源即将进入市场。这些房源主打120~144㎡三房。

　　事实上，从九月开始，厦门就迎来新一波改善型产品的集中供应期。不少纯新品在黄金周之前纷纷开盘面市。这其中，岛内多个以打“精装”王牌为主的高端项目尤令人瞩目。比如以“老厦门”为宣传基调的厦禾裕景所推出的精装房源、纯新盘面世的新景龙郡，以及位于湖边水库旁的宝龙御湖官邸。这些产品在随后的热销，也促成了这些项目十月新房源的加推面市。岛外方面，除住宅园博1号是纯新盘将推337户小高层、高层及别墅产品外，其他新入市的改善型房源都是此前已经开盘的项目加推新品。比如海沧的禹洲尊海在9月推出6#御景楼之后，十月底马上加推5#楼，该产品户型涵盖了88~142平方米两房、三房。另外，包括中航城社区、禹州中央海岸等，新房源持续推出。这些新房源中，改善型户型占比明显增大。

　　据统计数据显示，预计10月入市的项目中，定位“改善型需求”的岛内项目以120平方米以上户型成为接下来产品供应主流。

　　变化 市场博弈 楼市押宝“暖冬”

　　虽然成交出现下滑趋势，不过比起全国其他二、三线城市来成绩尚佳。银十前三周，厦门楼市住宅成交已经超过3200套，十月成交同样有望超过4000套，成交量仍然可观。

　　不过造成当前成交连续三周下滑趋势，很重要的一部分原因来自不少楼盘纷纷放缓推盘节奏，原先预计十月份二十多个楼盘推出新房源的局面并没有出现。据悉，十月份前三周，仅有中骏·四季阳光在10月13日推出三期新房源，新景·龙郡10月1日低调开盘，中铁·元湾10月20日加推11#、18#楼“中央新品”，特房锦绣祥安10月1日加推二组团。

　　十月住宅成交逐周下滑，不代表11月楼市的不乐观。“由于年底市场大背景的一些因素，可能造成楼市出现局部回暖。”在采访中，有观点认为，除部分项目本身开盘的节点在年底外，一些项目有意把开盘时间调整往后，可能造成11月份作为传统的淡季，或许比同期出现局部回暖。毕竟最后两个月对房企而言，意味着最后能够进行冲刺的时间段。

　　不过，禹洲地产助理总经理张洪侠也表示，上半年纯刚需释放消耗了大批潜在购买者，下半年改善型及高端产品又迎来成交高峰，改善型的购买力又被消化。在目前限购限贷政策并没有实质性改变的情况下，后续销售压力仍较为凸显。

　　分析 “有粮不慌&rdquo 价稳局面已成

　　进入9月之后，开发商纷纷收紧开盘优惠政策，适度调高成交价格，这源于开发商“手里有粮、心里不慌”的现状，不少业内人士也给出自己的观点：除去部分刚需人群被分流的因素之外，造成现阶段成交低迷的另一个重要原因就是，经过前一阶段的成交累积，各项目的回款意愿不再迫切，推出的优惠自然也就会有所减少。

　　根据一百个城市新建住宅的全样本调查数据，今年9月，全国一百个城市新建住宅平均价格比8月上涨0.17%。尽管涨幅收窄，但已经连续第4个月环比上涨。涨幅居前十位的城市依次是：昆山、吴江、汕头、吉林、太原、福州、秦皇岛、连云港、南昌、厦门。其中，厦门住宅平均价格为12103元/平方米，环比上涨0.96%。

　　而来自购房者的感受更为直观，近来楼盘的优惠力度已大幅减弱，多个楼盘出现低调涨价现象，尽管涨价与新推房源的位置、景观、朝向等不同有关，但厦门楼市整体上扬的局面，基本已经形成，并趋于稳定。

　　观察 加紧蓄客 房企欲多方拓客

　　记者走访时看到，新房源的持续放大，厦门不少楼盘已经开始筹备多种方式拓展客群，希望通过加强与客户的互动，积累客源，为开盘销售做准备。而客户推介会、实效营销成为最受开发商推崇的方式。

　　以禹洲地产为例，由于旗下多个项目新房源将于十月底开始陆续面市，为加大蓄客力度，禹州地产从九月初启动“万博悦”活动，于十月份落下帷幕，通过博饼方式，把禹洲新老客户聚集在一起，活动促成厦门多个楼盘有效成交。此外，“禹洲幸福购房节”第二季“幸福海西大巡展”也将于10月中下旬启动，届时禹洲各大在售楼盘将在福建多个城市联合巡展。

　　建议 刚需客群 更需理性置业

　　进入十月，楼市一个显著的特征是，随着前期刚需房源的迅速去化，刚需房源的可选择性进一步收窄。另外，开发商经过之前“以量促价”之后，资金压力大为缓解，如何从上半年“以价换量”转变成第四季的“以价增收”，促成了当前厦门楼市房价整体上扬的局面。在这种情况之下，是否就意味着刚需客群的最佳置业时机已过？

　　不少业界表示，从当前的住宅市场现状看，当前新推项目折扣优惠力度大为减少，明显小于上半年的价格优惠。不过对想要在近段买房的刚需购房者而言，大可不必恐慌性入市，毕竟进入第四季甚至包括明年上半年，厦门房价基本企稳大涨的可能性不大，跌的可能性也不大。仍有众多新房源在年底前推出，对于自住改善型购房者而言，由于改善型房源将大幅放量，小金秋是一个比较不错的选择时期，而对刚需置业者而言，在选择房源上，以理性的角度选择地段、品质、品牌及与自身购买力相匹配的房子就显得尤为重要，在选房时不应一味跟风，而应该深思自己需要何种户型、配套、物业等，充分掌握各方资源，通过综合对比，找到适合自己的产品。（记者 陈振伟）