收藏 有效购房客群184万人 厦门楼市还将坚挺十年

      媒体都在炒作房价继续上涨，百姓也觉得国五条无用，社会舆论的主流，似乎是还须进一步加強调控。普通民众，以及部分业内人士存在认识误区，真实形势是：1、房价已现细微变化，房价已无失控之忧。2、官方内部也认为调控效果正在初显，当前应继续观察房价变化，而非鞭打地方、加油调控。

　　反驳房价太高：一个房产项目从开发到最终完成要好几年，你做一套衣服用多久?再说，胸罩那么大一点，要好几百块钱，按平方米算，比房子贵多了。

　　知名地产商

　　任志强

　　上海易 居房地产研究院副院长

　　杨红旭

　　文|城市年轮咨询中心

　　2012年，楼市调控未曾放松的一年，我们目睹严控中新高迭创的成交。2013年“国五条”“厦三条”有效抑制外地投资客，但新房日光盘依然屡见不鲜，成交量更是创历史高峰。

　　究竟是什么原因支撑起厦门持续高亢的楼市。本文将从房地产供需结构的本质上，分析厦门楼市走向。

　　活跃博客 王良智

　　住宅供应分析

　　已满足近125万人需求

　　厦门商品房住宅市场从91年松柏小区开启，至今共经历约23年历程。据不完全数据统计，1991-2002年厦门住宅成交约1800万平方米。根据房管局数据统计分析，2003-2012年厦门住宅成交2894.97万平方米。截止2012年全市住宅共供应约4700万平方米。

　　受早期住宅供应以120平方米为主，住宅套均面积按113平方米计，故商品房住宅共供应约415929套。购房者按照乐观的小太阳家庭(三口之家)估算，投入市场的商品住宅已满足约124.78万人。

　　住宅需求分析

　　有效购房客群184万人

　　截止2012年厦门常住人口367万，相比2011年增长6万，人口增长率从前五年年均增长5.57%缩小至1.6%。受常住人口增长下滑，出生率降低等因素制约，按人口年增长6万计算，截至2023年厦门常住人口近433万人。

　　2012年厦门平均工资4500元，达到平均工资以上人口占常住人口预估约近六成，也就是目前常住人口近220万人年收入可实现5.4万元以上。按照目前厦门平均房价13000元/平方米，购房面积按100平方米计算，按揭7成，贷款25年，月供需支付5625元/人。可支配收入中用于生活消费比例至少占45%，也就是购房家庭月收入应达到10200元，方可承担购房月供。

　　有效住宅需求的家庭工资组合，需满足平均每人每月工资5000元，超过全市平均工资水平4500元，客群占全市常住人口五成左右，即有效购房客群184万人，意向常住厦门尚未买得起房的潜在客群超180万人。

       房地产走向分析

　　消化有效购房需求还需11年

　　2035年潜在客群将消耗完，楼市进入博弈阶段，房价有望回落。

　　近三年住宅年成交333.43万平方米，年平均预售392.85万平方米，目前住宅库存约244.89万平方米。2011-2012年住宅用地供应住宅总建共362.42万平方米，未来住宅性质年平均总建或控制在160-200万平方米。预计今后5年住宅年供应200万平方米，按套平均面积110平方米，家庭数三口，即年供应住宅可满足54545人住房需求。

　　假设供应住房均刚需，零空置率，扣除已购商品房客群需求，目前有效购房客群达到59万人。按每年供应住房可满足5.5万人住房需求，目前消化有效购房客群还需11年。

　　直至2023年，厦门常住人口预计达到433万人，按有效购房客群占常住人口一半计算，有效客群将达216万人，扣除已供满足需求184万人，还剩32万有效客群。假设每年仍供应住宅200万平方米，还需供应6年方可消化完。

　　另外2012-2023年，11年有效客群新增32万，即每年新增有效客群约3万。若年供应住房仍满足5.5万人需求，到2035年有效客群基本被消耗完，厦门房地产从2035年或转入供过于求态势，届时购房者与开发商将进入新一轮的博弈阶段，房价有望下跌。

　　厦门楼市还能支撑多久?毋庸置疑，只要不发生全球金融危机，影响厦门职工就业及收入水平，厦门楼市将依旧坚挺10年。

　　“癌症之城”和“鬼城”魅影迷离的局部危机已经一再警示，中国的房地产业已经失控，失控与崩溃往往是一个硬币的两面，已没有什么独特的模式可以保证泡沫不破灭。只是政策暧昧、“难下决心”，相关利益群体绑架决策，可以不停地摇旗呐喊，不断下注，加大对赌筹码，他们已经赢得太久太多，但他们不会是永远的赢家。

　　招商证券研究发展中心宏观研究主管

　　谢亚轩

　　如果居民投资房地产不需要借贷，只是自身资产结构的调整，那么重点要考虑的因素是资产的预期收益率;但如果负债投资房地产，则应更为谨慎，要考虑负债水平是否远远超过资产状况，并考虑未来收入水平的自然状况;另外，还应考虑还本付息压力是否超过现金流，还本付息压力上升是否能够承受。

　　知名财经评论家

　　叶檀

　　新政对于房地产市场的调控作用微乎其微，甚至可以说是在用税费增加的手段来逼迫人们买房，刺激房地产消费。