收藏 厦门楼市分化两重天 岛外能否放开限购引热议

     一边是优质的房源被炒过头，一边是不少项目去化销售难现去年的“时光”、“月光”，限购松绑令风声频传。根据统计，厦门楼市三月份的销售比去年同期降了约六成，去年“厦三疯”的局面不再、置业顾问频频电话催促、岛外商住用地放量等等迹象无不显示，厦门楼市正在形成分化两重天的基本格局。

　　厦门楼市出现分化现象

　　去年3月，厦门楼市一手二手房销售相继创造历史纪录，然而今年神话不再。由于价格持续高昂，开发商普遍定价偏高，国内楼市降价风虽没有波及厦门，但心理层面上的影响依然存在。

　　最近，记者几乎每天都要接到某个楼盘置业顾问打来的催促看房的电话，而就在去年，这个位于翔安隧道口、号称离岛内最近的项目开盘十数次，几乎每次都上演“日光”、“时光”奇迹，而这次推出的看海新房高层显然销售不如预期。

　　风光一时的融信海上城项目，最近也频频电话营销。记者了解到，位于岛内五缘湾区域的某新盘，其开盘价在岛内创造新楼面价后本拟提价，目前其担心去化问题，销售价格将回归。

　　从三月份以后厦门岛内外新开盘的情况看，岛内信和中央广场，目前销售过半，联发杏林湾一号，开盘销售六成左右。按理说，这些高端项目是刚需项目，理应受热捧，可销售却并不尽如人意，如前几周国贸金沙湾开盘去化将近百套，备案73套；联合博学园开盘售罄并逐渐备案，成交57套；恒亿尚品湾备案39套。

　　中原地产的调查认为，分化成为厦门楼市的新现象，而且销售分化两级，差异极大，联合博学园和五缘YOHO两个项目开盘，推出514套，开盘约去化366套，去化率71%。而联合博学园开盘售罄，五缘YOHO开盘仅去化将近五成，两项目去化参差不齐。

　　岛外能否放开限购引热议

　　最近业界讨论的一个热门话题就是岛外能否率先放开限购问题，大块文案总经理叶旭端在此前接受记者采访时表示，厦门的未来在岛外，而且大量的城市新项目上马，需要岛外广阔的消化能力，她预测今明两年岛外放开限购的可能性非常大。

　　着名地产分析人程凌虚认为，厦门全面取消限购政策几无可能，因为厦门若要放开限购，需要像温州一样，具有“连续半年以上房价和成交量下降”的前提条件，而厦门的房价均价已经连续22个月环比上涨，涨幅居全国前几名，目前长效机制尚未完全建立，放开限购目前不太具备可行性，若草率放开，将在短期内加剧楼市的不稳定性。但他认为若限购令差异化处理，限岛内放岛外则有可能。因为岛外松绑“限购”，顺应了厦门城市化的自然选择，有利于吸引在一线城市买不起房子而到厦门等城市置业的刚需群体，对于外地购房者来讲，购房门槛降低了，购房置业不需要再等待。同时，岛外人口数量提升了，也可以进一步摊薄政府地铁、道路、园林景观等各类配套的成本，提高这些资源的投资效率。

　　程凌虚还表示，放开限购令是双刃剑，一旦松绑限购令，则打开了投资投机需求的闸门。目前厦门的新房供应量并不大，一旦放开限购，外地客户数量必将增长，不少一直憋着涨价的开发商，特别是那些价格被低估的楼盘，或许会酝酿大幅度的涨价以寻求更大幅度的利润，这将给本土真正有购房需求的人带来影响。

　　厦开闸供地引导市场健康发展

　　在2014年的供地策略上，一线城市和二三线城市也出现了明显的两极分化，一方面，一线城市刚需旺盛，为商品住宅市场提供了强有力的支撑，而楼市的利好传导到土地市场，导致市场一路上行，土地成交量价齐升。增加土地供应量以缓解日渐凸显的供需矛盾势在必行；另一方面，二三线城市在经历了密集的推地后，受限于市场容量的局限，市场渐趋饱和，供过于求隐忧浮现，相应缩减供地量将成为主流。

　　目前全国土地市场，也呈现较为明显的两极分化的局面，即一二线城市土地市场持续高热，成交量、土地出让金收入屡创新高，而三四线城市成交量萎缩、市场冷清。福建的土地市场也表现出这一特点。

　　作为热度最高、最受关注的土地市场，厦门在刚刚结束的2014年的土地供应说明会上宣布开闸供应，共拟出让经营性用地57幅，供应土地面积约345公顷，总建筑面积904万平方米。相比2013年，今年的供应土地宗数略少，但土地供应面积基本持平。其中商住地块（含居住综合体）计划供应26幅，总建筑面积446万平方米，是去年实际成交的3倍，创下近年来的新高，与新国六条提出的住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量的要求相吻合。

　　土地放量供应，一方面说明厦门将加快推进“岛内精做减法，岛外多做加法”的城市建设步伐。另一方面说明厦门持续加大土地供地以缓解市场供求紧张的局面，进一步引导房地产市场健康发展。