收藏 厦门鹭江道板块税收“亿元楼” 带动写字楼市场

税收“亿元楼”带动写字楼市场
新项目招商启动 旧楼宇有望变身

鹭江道素有“厦门外滩”之称

        曾经的停建工程，历经6年的打造，正以高端写字楼的全新姿态再现市场，又传来更多的老旧商住楼有望变身特色商务楼宇的消息。近日，“楼宇经济”这一关键词，让鹭江道板块再次成为媒体关注的焦点。

　　在这些动态信息背后，是“亿元楼”所创税收上亿的“神话”。尽管较之上海等其他城市，厦门的“亿元楼”数量仍很少，但它们的出现，却在一定程度上触动了写字楼市场的神经，凸显了很长一段时间来不温不火的写字楼市场背后稳健的投资价值。

　　■回溯

　　厦门写字楼发展概况

　　蓝火置业研展中心所作的厦门写字楼市场调查报告，将厦门写字楼市场分为起步期、发展期、停滞期、回暖期及爆发期等5个时期。

　　起步期：20世纪90年代初在全国房地产热潮推动下，厦门掀起了兴建写字楼的第一波高潮。这时期的突出特点是以企事业单位兴建为主，规划设计和功能简单，如特贸大厦等。这段时期也留下一些烂尾楼项目。

　　发展期：20世纪90年代中后期，厦门写字楼建设掀起第二波高潮。此阶段，市场趋向细分，甲级智能化写字楼项目初见端倪，如国贸大厦、银行中心等；定位于成长型公司的普通写字楼也大量开发，如皇达大厦等。

　　停滞期：由于前期开发过度，2000年以后写字楼大量空置，市场信心严重不足，处于冰点状态，消化空置为重要任务。这时期开发商、投资者都对写字楼有所避讳，转向开发住宅。思北一带大量居住小区的开发，对银行中心等少数写字楼形成反包围，这也导致厦门至今尚无真正CBD的缺憾。

　　回暖期：2005年“住宅禁商”政策的出台，一定程度上刺激了写字楼市场发展，市场逐步回暖，前期许多烂尾楼项目也重新得到了开发，如立信广场、中闽大厦，并得到了良好的销售业绩。这段时间，高档写字楼占据主流市场，中小型公司仍然面临着缺乏合适办公场所的实际问题，市场前景被普遍看好。

　　爆发期：由于滨北外贸仓库改造涉及的拆迁情况复杂，金尚路总部经济带受制于机场限高等因素，厦门商务发展的重心转移到岛内东部的观音山、五缘湾片区，开发主体由外企、民营企业转向国企，开始走片区开发、综合商务运营的路线。随着观音山商务营运中心、观音山CBD启动区和湖里营运中心逐步进入市场，厦门的写字楼市场供需结构被打破，市场呈现明显的供过于求，对未来写字楼市场的态度应保持谨慎态度。

　　>>背景

　　思明区“亿元楼” 频现鹭江道商圈

　　作为厦门最早发展商务中心的成熟片区，鹭江道板块是厦门甲级写字楼的聚集地之一。

　　2008年，思明区出现4幢税收上亿的“亿元楼”，它们分别是国际银行大厦、银行中心、亿力大厦、富兴大厦，除了富兴大厦，其余3幢均在鹭江道板块内；2007年，思明区辖内税收超过1亿元的楼宇亿力大厦、银行中心、国际银行大厦、鸿升大厦、建行大厦、远洋大厦则全部处于鹭江道板块内。

　　思明区相关部门提供的数字表明，思明区85幢已使用的商务楼宇，去年入驻企业的纳税总额达27.35亿元，其中在思明区的企业纳税额为23.84亿元，占全区财政总收入的31%。 

　　“亿元楼”税收上亿的神话是如何打造的？看看这些写字楼的入驻企业便可见一斑。位于鹭江道8号的国际银行大厦，是一幢集银行、办公、商贸为一体的综合性、智能化、全海景写字楼，自2002年投入使用以来，已有马士基物流、中国出口信用保险、长荣集团、达飞轮船、韩进海运、商船三井、东芝等知名企业入驻。位于厦禾路189号的银行中心同样属于鹭江道商圈，1999年以来，已入驻汇丰银行、中国银行、法国里昂信贷银行、厦门商业银行、日本三井物产株式会社驻厦门代表处、泛亚班拿公司、中国石油等三十多家知名企业，其中不乏世界500强企业。

　　位于湖滨西路9号的亿力大厦虽为中档装修的写字楼，却和银行中心齐头并进，早在2005年便成为首批最富“亿元楼”。位于银行中心斜对面的鸿升大厦同样是一幢“亿元楼”，这座楼里的企业早在2006年缴纳的税额就已达1.2亿多元。建行大厦是2007年新增的“亿元楼”，这幢大楼以金融总部经济为主，入驻的企业注册资金都要求在5000万元以上。远洋大厦2007年的税收也首次超过亿元，这主要得益于厦门远洋运输公司的业绩增长。

　　虽然在短短几年内，“亿元楼”的出现赚足了眼球，也给厦门的写字楼市场带来生机，但是，相比上海等其他城市，厦门的“亿元楼”数量还很少。据了解，单仅2008年上半年，上海就有50幢税收“亿元楼”。对此，厦门立丹行地产研究所市场总监石文强表示，在看到差距的同时，也不难看出厦门写字楼市场的潜力。而在未来几年，可能成为“亿元楼”的写字楼，也大多集中于鹭江道片区。毕竟，无论从区位优势看，还是以商务配套考量，该片区对于众多标杆型企业入驻的吸引力在很长时间内都是难以撼动的。

        >>现状

　　推新项目盘活旧楼 写字楼产品仍稀缺

　　鹭江道素有“厦门外滩”之称。业内人士指出，鹭江道商圈拥有山景、海景优势，区域内高端写字楼云集，已成为厦门高端写字楼的名片，未来该区域写字楼的定位也将成为厦门高端写字楼的风向标。

　　2009年2月，位于鹭江道与厦禾路交汇处的裕景中心奠基。裕景中心包含近17万平方米的甲级写字楼，以及6万平方米的超五星级酒店、1万多平方米的酒店式服务公寓等全方位配套设施。落成后的裕景中心据称将成为厦门中央商务区最大的商业综合体。

　　2007年11月，同样集写字楼、商业为一体的高端写字楼项目钻石海岸一经开盘，300多套写字楼便销售一空。该项目位于鹭江道与开元路交叉口，可视鼓浪屿270°全海景，被誉为厦门商务新地标。目前，该项目正处于全面招租阶段。

　　除了新推出或即将推出的以上两个项目，目前鹭江道商圈内最受关注的写字楼项目恐怕就是厦门第一广场了。位于市府大道及环岛交通大动脉的交叉枢纽位置的厦门第一广场曾是有名的烂尾楼，是思明区1992年的招商项目。1996年9月8日，厦门第一广场开工建设。1998年受亚洲金融危机影响，建设资金难以到位，工程停了下来，此时这座设计27层的大楼只建了12层。2003年，厦门大洲房地产公司经过和债权、债务人的多边谈判后，以9576万元的价格买下了厦门第一广场的土地使用权和已建工程。经过6年的打造，厦门第一广场近期终于有了最新进展——作为大洲集团2009年的主打项目，厦门第一广场目前正在进行内部装修，本月即可交付使用。目前，在5月1日样板办公区间对外开放的同时，厦门第一广场全球招商也已经全面启动，9月，业主即可正式入驻。

　　“我们的定位是海景甲级写字楼，只租不售。目前所定的租金均价在120元/平方米左右。”大洲集团总经理助理李昌雄透露。据了解，鹭江道板块的大部分写字楼项目采用的都是这种只租不售的形式，因此，像钻石海岸这样的写字楼产品，就显得十分抢手。

　　据蓝火置业研展中心所作的厦门写字楼市场调查报告显示，钻石海岸销售均价达2.2万元/平方米，目前鹭江道多数写字楼售价则在1万-1.5万元/平方米，景观、品质较好的项目售价已突破2万元/平方米，现该片区写字楼已基本售完；主流租金为50-100元/平方米（如远洋大厦、国贸金海岸等），景观、品质较好的租金达100-150元/平方米（如建行大厦、钻石海岸等）。

　　厦门第一广场刚刚实现从烂尾楼到甲级写字楼的华丽转身，又传来官方消息称，厦门岛内的一些老旧商住楼，今后有望变身为商务楼宇。思明区相关部门透露，将对一些条件适合的楼宇从产业上加以引导，形成产业上的聚集，增强专业服务能力，努力打造“金融楼”、“物流楼”、“商贸楼”、“中介楼”等特色楼宇。

　　业内人士透露，相比国际银行中心、建行大厦等高端写字楼，目前鹭江道上仍有一些空置率较高的老旧楼宇，如海关大厦、海滨大厦、海光大厦等。今后，这些老旧楼宇很可能将盘活为专业性的特色楼宇。

　　>>展望

　　地段争夺愈演愈烈 

　　通胀预期投资升温

　　2006年，厦门市写字楼市场掀起了一场高端化热潮，立信广场、中闽大厦、钻石海岸等高端写字楼都获得了巨大的成功。厦门顶级写字楼银行中心、建行大厦等更是常年保持95%以上的出租率，高端写字楼项目仍是厦门市场的宠儿。

　　蓝火置业研展中心指出，观音山和湖里营运中心的入市对中低档写字楼产生极大的冲击，而未来市中心地区写字楼走向高端化成必然。“除了地段，还是地段”，地段对写字楼形象的影响巨大，目前厦门包括鹭江道在内的几大热点板块可供写字楼用地寥寥无几。而写字楼的高端定位离不开地段的支持，厦门写字楼市场的地段争夺战将越发激烈。

　　“最近打电话咨询写字楼项目的人明显多了不少。”一名房产中介从业人员告诉记者，就鹭江道板块而言，进入二手市场最多的项目要数钻石海岸，其次有国贸金海岸以及海光大厦等。他手头就有不少钻石海岸项目的房源，面积从70平方米到300多平方米不等，均价也从18000元/平方米至28000元/平方米不等。虽然目前该项目还未有知名企业确定入驻，不过不管是房屋出售者还是意向求购者，对于写字楼的价值都十分看好。

　　目前，厦门楼市的回暖，除了受刚性需求积极入市影响外，通胀心理预期下投资潮逐渐入市也是因素之一。写字楼由于本身稳定持久的投资收益和可预期的升值潜力，被投资者所看好。一名龙岩籍企业主康先生的公司本来设在龙岩，由于业务发展需要，想搬到厦门，最近正在物色写字楼。他的打算是购置一套100平方米左右的小写字楼，采取按揭的方法，不仅能满足公司的办公需求，还不会消耗过多资金，更重要的是，这还是公司的一种变相投资。可是，在自己中意的鹭江道片区，这样的写字楼产品却十分稀缺，因此，他正打算找几个朋友“合资”，买下某大厦的半层写字楼。

　　“对于企业而言，投资写字楼可以将现金变成资产，实现保值增值，必要时，还可以成为融资的不动产；对于个人而言，由于写字楼的回报率高，租金又相对稳定，则是不错的养老产品。”立丹行地产研究所市场总监石文强指出，一方面由于本身区位的稀缺性，一方面由于可售产品的稀缺，决定了鹭江道板块写字楼市场投资热度的升温。